artikel

Tijd voor echte visie op de eigen woning

bouwbreed Premium

Tijd voor echte visie op de eigen woning

De afgelopen decennia hebben we het eigen woningbezit met alle hiervoor beschikbare middelen met kracht bevorderd. De argumenten hiervoor zijn opgesomd in de Nota bevordering eigen woningbezit 1956. Ongeveer 60 jaar later zijn die argumenten als sneeuw voor de zon verdwenen.

Het beleid concentreert zich namelijk vanaf het begin van de kredietcrisis volledig op het beperken van de risico’s. Zonder formeel de visie op de eigen woning te veranderen is sprake van rigide eendimensionale maatregelen die de eigen woning steeds minder toegankelijk maken voor jonge mensen met lagere inkomens.

Actuele visie

Daarmee wordt voorbijgegaan aan het maatschappelijk en economische rendement van de eigen woning. Het is dus de hoogste tijd voor een actuele visie op de eigen woning om te voorkomen dat we met het huidige beleid het kind met het badwater weggooien.

Die Nota eigen woningbezit 1956 noem ik niet voor niets. In die tijd was een eigen huis alleen iets voor de rijken. Vanuit de gedachte dat ook mensen met lagere inkomens de kans moeten krijgen vermogen en bezit op te bouwen, werd gekeken naar de mogelijkheid hiertoe via de eigen woning. Voorts maakte de betekenis van de eigen woning voor het zelfvertrouwen, het zelfbeschikkingsrecht, de economische ontwikkeling van buurten en “last but not least” de pensioenvoorziening, onderdeel uit van die ideologie. Het is allemaal mooi omschreven in deze heldere beleidsnota die wat mij betreft verplicht leesvoer is voor iedereen die bij de besluitvorming over het eigen woningbezit betrokken is. Om de ideologie te pakken te krijgen die decennia het beleid ter bevordering van het eigen woningbezit heeft bepaald.

Onder invloed van de kredietcrisis is bij de beslissers het sentiment over de eigen woning de afgelopen jaren snel veranderd. In blinde paniek over de negatieve prijsontwikkeling van woningen draaide men aan alle knoppen die men maar kon vinden. Verlaging van de leencapaciteit (LTI), verlaging van de maximale lening (LTV) en verlaging van de hypotheekrenteaftrek. Wel stoer, maar contraproductief. Want met het midden in een crisis beperken van de financieringsmogelijkheden maak je het alleen maar erger. De vraag neemt verder af, de prijzen van woningen dalen verder, er worden meer verliezen genomen en er staan meer mensen met hun lening dieper en langer onder water.

Lage hypotheekrente

Dat de koopwoningenmarkt nu even aantrekt wordt grotendeels veroorzaakt door de huidige extreem lage hypotheekrente. De komende jaren zal de hypotheekrente echter oplopen. Door het wegvallen van het ECB-opkoopprogramma, een oplopende inflatie en door scherpere solvabiliteitseisen voor geldgevers. Dan zal blijken dat de huidige opleving van de koopwoningenmarkt slechts tijdelijk is. Met het (verder) beperken van de financieringsmogelijkheden zal de markt op enig moment opnieuw en nog dieper in het slop geraken.

Risico’s

Natuurlijk zijn er aan de eigen woning onlosmakelijk risico’s verbonden. Maar per saldo blijkt de schade van een kredietcrisis bij ons veel lager dan die in andere landen waar een veel strenger beleid ten aanzien van de financiering van de eigen woning geldt. De blinde paniek was dus overbodig, maar we zitten nu wel vast aan een reeks van maatregelen die de toegankelijkheid van de eigen woning volstrekt onnodig beperken. Zo zijn er inkomensgroepen die aantoonbaar een eigen woning kunnen betalen, maar die niet meer mogen kopen. En vervolgens zijn aangewezen op een duurdere huurwoning. Ook hierom lijkt het de hoogste tijd onze visie op de eigen woning te actualiseren en ons instrumentarium hierop af te stemmen. In plaats van andersom.

Wie weet moeten we wel “back tot the fifties”. Want de ideologie van die Nota Eigen Woningbezit 1956 geldt wat mij betreft nog steeds. Het is immers nog steeds belangrijk dat jonge mensen met lagere inkomens een vrije keuze kunnen maken tussen huren en kopen. En hiermee een vermogen kunnen opbouwen als “appeltje voor de dorst” als zij op enig moment keuzes willen en moeten maken voor zorg en pensioen. En het is nog steeds belangrijk dat zij kunnen beslissen over hun woning en woonomgeving. En dat dit een bijdrage levert aan de economische ontwikkeling en leefbaarheid van buurten en wijken.

Waar we in elk geval zo snel mogelijk vanaf moeten is dat de maatschappelijke en economische meerwaarde van de eigen woning wordt onderschat en de risico’s van de eigen woning worden overschat.

Ik kijk dan ook uit naar een nieuwe Nota Eigen Woningbezit.

Karel Schiffer, adviseur woningmarkt

Reageer op dit artikel