artikel

Nieuwe rol partners in vastgoedontwikkeling

bouwbreed

Duurzame herontwikkeling van Nederland is hard nodig. Als ‘waarde’ in een vroeg stadium wordt gedefinieerd, zowel vanuit het perspectief van de eindgebruiker, de eigenaar/belegger als de samenleving, ontstaan beter haalbare initiatieven met langer houdbare resultaten. De waarde van een initiatief, en daarmee de financierbaarheid, wordt daarmee integraal gedefinieerd.

Dat betoogden de auteurs, werkzaam bij Royal HaskoningDHV, dinsdag op deze plek. Zij hebben deze stelling getoetst in een gesprek tegen de achtergrond van het in ontwikkeling zijnde Merwehavengebied in Rotterdam. In dit gesprek hebben de (ondernemende) eindgebruiker, de belegger/eigenaar en de overheid elkaars standpunten gedeeld. Hoe kijk je aan tegen het begrip ‘waarde’? Hoe kun je visies over elkaar heen leggen, om zo, in termen van een returnslag bij een tenniswedstrijd, de ‘ sweet spot ’ zo groot mogelijk te maken? De uitkomsten wijzen op een herdefiniëring van de rol van de participanten. De vraag is nu: hoe kan de waardeontwikkeling van de partners worden ondersteund?

De eindgebruiker, de belegger/eigenaar en de overheid zijn het eens over de noodzaak van een dialoog vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces. Deze verbreding van draagvlak en gedeelde inspiratie leidt tot concepten, die vastgoedontwikkeling overstijgen. Uiteindelijk kunnen deze concepten weer ‘landen’ in formatsvoor, onder andere, beleggingen in vastgoed. Op die manier geven partijen gezamenlijk vorm aan het initiatief. Oude zekerheden als reputatie van de locatie maken daarbij plaats voor voortdurende acquisitie en werving van activiteiten, passend bij het betreffende gebied. Een gebied dat zich op zijn beurt in fysieke zin voortdurend moet aanpassen aan de zich ontwikkelende vraag.

In de ogen van de ondernemende eindgebruiker zijn zowel het programma als de ruimtelijke oplossing ‘vloeibaar’. De belegger/financier heeft als enige zekerheid, dat de functie van het object in de exploitatieperiode, die hij graag zo lang mogelijk ziet, meerdere malen zal veranderen. De overheid stapt af van ‘masterplannen’ en richt zich op het formuleren van kaders voor ontwikkeling en het bewaken van ambities.

Betrokkenheid

In de dialoog werd als vanzelf een schets gegeven van een nieuwe rolopvatting voor de verschillende partijen. Bijvoorbeeld, wanneer de verbintenis tussen geld, de inhoudelijkheid van een product en de eindgebruiker duurzamer wordt gemaakt, wordt ook de betrokkenheid van de belegger bij object en gebruiker verduurzaamd. Pas dan zullen gebouwen en gebieden anders vormgegeven worden. De nieuwe rol van de financier/belegger zou ondersteund kunnen worden met een inhoudelijke visie op duurzaamheid, toekomstbestendigheid en aanpasbaarheid. Deze visie zou het karakter moeten hebben van een levend document, en kunnen berusten op een (evoluerende) reeks van ‘best practices’.

De eindgebruiker/ondernemer stelt, dat er markt is voor de investeerder, die een brug slaat tussen de pioniersfase en de ‘stabiele’ fase. Voordat een object of gebied core businesswordt voor de belegger, zou dit type investeerder voor robuust kapitaal kunnen zorgen, waarbij de ontwikkelingen aan de eindgebruikerszijde nog zeer snel kunnen gaan. De eindgebruikers zouden zich in deze tussenfase kunnen organiseren om aan de investeerder een meer stabiele propositie te kunnen bieden.

De overheid vervangt het in beton gegoten bestemmingsplan voor een zo concreet mogelijk ontwikkelperspectief, dat ook nog eens ‘speelruimte’ biedt voor de planontwikkeling. Daarbij loopt zij aan tegen de grote versnippering van eigendom en objectbeheer. Veelal zijn de eigenaren geen partij in discussies over de (her)ontwikkeling van een gebied. Echter, een kwalitatief hoogwaardige en passende gebiedsontwikkeling vergroot de courantheid, verhuurbaarheid en rentabiliteit van vastgoed. Een eerste, voor de hand liggende, stap is het oprichten van een ‘Vereniging van Eigenaren’, zoals inmiddels op veel plaatsen in Nederland al is gebeurd. Een tweede stap zou kunnen zijn het oprichten van een gezamenlijk fonds voor herontwikkeling. Winstgevende activiteiten in het gebied zouden kunnen bijdragen aan dit fonds, om niet-winstgevende activiteiten te kunnen financieren, zoals bijvoorbeeld de onttrekking van ongewenst vastgoed, of het verbeteren van de publieke ruimte. Een derde stap zou kunnen zijn het aanpassen van de eigendomsstructuur aan de plannen op de lange termijn voor de ontwikkeling van het gebied. Deze ‘ruilverkaveling’ leidt tot een betere ‘match’ tussen eigendom en gebruik, en werkt doelmatig beheer in de hand. Zo ontstaat drievoudige waarde vanuit het oog voor elkaars belang.

Pepijn Schoonhoven, Joost Smeets en Rinus Vader

Royal HaskoningDHV

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels