artikel

Gezamenlijk waarde vastgoed definiëren

bouwbreed

Wie heeft ons opgezadeld met dat overschot aan weinig aansprekende en monofunctionele gebouwen voor administratie, onderwijs, onderzoek, zorg, handel en industrie? In twee artikelen gaan Pepijn Schoonhoven, Joost Smeets en Rinus Vader van Royal HaskoningDHV nader in op deze problematiek. Zij benadrukken onder andere het belang van het in een vroeg stadium definiëren van het begrip ‘waarde’.

Hoe komt het dat de gebruiksmogelijkheden van vastgoed, en de openbare ruimte daaromheen, na vertrek van de eerste huurder zo bitter tegenvallen? En waarom staat dit vastgoed op plekken waar niemand binding mee heeft? Was het de gebruiker, die zijn ‘DNA’ koste wat kost wilde terugzien in ieder gebouw? Of was het de financier/belegger, die niet verder keek dan de eerste huurovereenkomst? Of was het de overheid, die zich vooral bezighield met het vastleggen van bestemmingen?

Duurzame herontwikkeling van Nederland is hard nodig. Als ‘waarde’ in een vroeg stadium wordt gedefinieerd, zowel vanuit het perspectief van de eindgebruiker, de eigenaar/belegger als de samenleving, ontstaan beter haalbare initiatieven met langer houdbare resultaten. De waarde van een initiatief, en daarmee de financierbaarheid, wordt daarmee integraal gedefinieerd.

De auteurs hebben deze stelling getoetst in een gesprek tegen de achtergrond van het in ontwikkeling zijnde Merwehavengebied in Rotterdam. In dit gesprek hebben de (ondernemende) eindgebruiker, de belegger/eigenaar en de overheid elkaars standpunten gedeeld. Hoe kijk je aan tegen het begrip ‘waarde’? Hoe kun je visies over elkaar heen leggen, om zo, in termen van een returnslag bij een tenniswedstrijd, de ‘sweet spot’ zo groot mogelijk te maken? De uitkomsten wijzen op een herdefiniëring van de rol van de participanten. Wat beweegt de afzonderlijke partijen?

De intrinsieke motivatie

De eindgebruiker/ondernemer is zowel gemotiveerd door de ontwikkeling van een activiteitenprogramma als door de fascinatie voor de fysieke plek. Daarom is in zijn perspectief de multidisciplinaire ontwikkeling van initiatieven een voorwaarde zonder meer. Gedeeld succes is noodzakelijk voor duurzame opbrengst. Daarbij is de eindgebruiker/ondernemer zich van alle partijen het meest bewust van het feit, dat een propositie zich voortdurend moet aanpassen aan de evoluerende vraag.

De intrinsieke drijfveer van de belegger is uiteraard rendement (huurinkomsten), en wel op de langere termijn. Daarbij is de financier/belegger gedreven door de vroegtijdige herkenning van kwaliteit. Dat is lastig: De oude, universele waarheid van een ‘goede locatie’ is veranderd in een naar markt en gebruiksdoel gedifferentieerd gegeven. Het juiste moment van ‘instappen’ blijkt daarbij zeer bepalend. Ook is de financier/belegger bij uitstek gedreven door de creatie van toekomstbestendige concepten; Hoe meer gebruiksfasen een object kan meemaken, hoe stabieler de belegging is. Echter, als de performance van een object of gebied bedreigd wordt, heeft de belegger de natuurlijke neiging om de samenstelling van zijn portfolio aan te passen. Daarmee blijkt de relatie met niet alleen de gebruiker, maar ook met het object, van vergankelijke aard.

Waarde is voor de overheid in hoge mate synoniem met waarde die de gebruiker aan het gebied of het gebouw toekent. En wel de gebruiker die de overheid graag in het gebied wil hebben. De overheid treedt daarbij in toenemende mate proactief op. Door het aanbieden van een ontwikkelperspectief, door het bijeen brengen van gebruikers en door het wegnemen van ruimtelijke of juridische barrières. Daartoe hanteert de overheid het ‘hefboomprincipe’: Een investering van de zijde van de gemeente moet een aantal maal worden vermenigvuldigd door de markt. De pionier wordt daarbij in toenemende mate gezien als ‘expert’ met visie.

Hoe kunnen deze drie percepties van waarde bijeen worden gebracht? Deze vraag wordt morgen op deze plek beantwoord.

Pepijn Schoonhoven, Joost Smeets en Rinus Vader, Royal HaskoningDHV

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels