artikel

‘Ladder’ kapstok voor juridische haarkloverij

bouwbreed

‘Ladder’ kapstok voor juridische haarkloverij

Leegstaand vastgoed levert hoofdbrekens op voor beleidsmakers en ondernemend Nederland. Gemeenten en vastgoedeigenaren azen met oudere winkelcentra en kantoorparken op herbestemming en op investeerders met creatieve ideeën.

Pop-ups, studenten en spaces vullen onder meer de gaten op die in het leegstaand vastgoed vallen. De overheid faciliteert tijdelijke functies verder door het ‘permanent maken’ van de Crisis- en herstelwet, eind 2014. Een definitieve gedaantewisseling is ingezet in vastgoedland.

Een andere beproefde en klassieke methode om leegstand te bestrijden is het ‘uit de markt halen’ van meters. Minister Kamp wil het winkeloppervlak inkrimpen, de provincie Utrecht dwingt gemeenten tot 90 procent van de kantoorlocaties te schrappen ( het Financieele Dagblad, 15 oktober 2014). Dit uit de markt halen dient gepaard te gaan met het zorgvuldig bestemmen van meters, maar dat is nu waar de kink in de kabel komt. Sinds enige jaren zijn het de sporten van de zogeheten ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ of ‘SER-ladder’ die in vastgoed- en gemeenteland de toon zetten. Voor nieuwe ontwikkelingen van enige omvang moet worden aangetoond dat daaraan op regionaal niveau behoefte is. Bestemmingsplannen worden door de Raad van State getoetst op deze behoefte aan de hand van een stappenplan: de ladder. Dit leidt in theorie tot duurzaam ruimtegebruik, maar in de praktijk wordt het ervaren als een kapstok voor juridische haarkloverij waar adviseurs garen bij spinnen. Over werkelijk elk aspect van de ladder wordt geprocedeerd: is sprake een nieuwe ontwikkeling, is het wel een ontwikkeling, wat is de regio, waarin verschilt de behoefte van de vraag, etcetera. Onnodig en inefficiënt en dat terwijl een deel van de oplossing ons inziens voor het oprapen ligt.

De ladder is ooit geïntroduceerd om zorgvuldig gebruik van schaarse ruimte te bevorderen: de juiste functie op de juiste plek. In de huidige situatie komt het er echter op neer dat per ruimtelijk plan bijna elke nieuwe activiteit moet worden gemotiveerd. Denk bijvoorbeeld aan de toevoeging van meters tuincentrum, bouwmarkt, woningen, horeca en voorzieningen. Ook wanneer deze activiteiten formeel niet hoeven te worden ‘geladderd’ leiden zij tot discussie, zelfs als iedereen op zijn klompen kan aanvoelen dat er geen leegstandsrisico is. Deze exercitie is dan dus overbodig.

Inventarisatiestap

Wij pleiten er daarom voor om vooraf op regionaal of provinciaal niveau voor een bepaalde periode de ‘moeilijke functies’ aan te wijzen en andere activiteiten te ontzien. Zo bestrijd je de leegstand waar die dreigt te ontstaan en laat je de ruimte voor andere ontwikkelingen. Aan het aanwijzen moet een inventarisatiestap vooraf gaan bij de verschillende gemeenten in de betreffende regio. Een andere oplossing is het aanwijzen van een stedelijke contour waarbinnen niet geladderd hoeft te worden. Ook het verplaatsen van de wettekst naar de toelichting van de wet zou al veel procedures kunnen schelen, omdat de Raad van State dan minder kritisch hoeft te zijn. Al met al oplossingen die in creativiteit en effect niet onder hoeven doen voor spaces of pop-ups.

Het ministerie van Infrastructuur & Milieu heeft aangekondigd de ladder uiterlijk begin 2017 aan te passen. Wij zijn zeer benieuwd.

Anne-Marie Klijn en Harald Wiersema, Advocaten bij NautaDutilh

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels