artikel

De impact van kannibalisatie

bouwbreed

De impact van kannibalisatie

Ooit heb ik het geluk gehad in de facetten van de planologie onderwezen te worden door de helaas veel te vroeg overleden professor Henk Voogd. Het feit dat hij op zijn eigen wijze vragen heeft gesteld tijdens mijn promotie ervaar ik nog steeds als één van de hoogtepunten die dag.

In die tijd kon niet worden voorzien dat er – mede door de crisis en noodzakelijke verduurzaming – een totaal nieuw begrippenkader rond leegstand, herbestemming en transformatie zou ontstaan. Kannibalisatie is daar één van. Ik kom daar zo op terug. Het zou mooi zijn als in het kader van het Jaar van de Ruimte een nieuwe versie van ‘Facetten van de planologie’ zou worden geschreven.

Het lijkt erop dat we min of meer zijn uitgebouwd als je de totale gebouwvoorraad voor commerciële en maatschappelijke functies ziet die leegstaat en/of inefficiënt wordt gebruikt. Gelukkig groeit het besef dat we duurzamer moeten omgaan met de bestaande voorraad en nieuwbouw echt moeten onderbouwen op basis van de vraag. Natuurlijk is nieuwbouw voor de vernieuwing van een gebied of stad (zeker op de as Haarlem-Amsterdam-Utrecht-Eindhoven) soms nodig, maar in menig regio mag het wel een flink tandje minder. Te lang was het dichtrekenen van plannen met onder meer winkels, leisure en kantoren leidend. Of er al overaanbod was en er echt vraag naar was, was minder belangrijk. Kern was een rendabele exploitatie op papier.

Mee wegkomen

Een ‘mooi’ voorbeeld zijn de recente plannen voor een nieuw stadion voor Cambuur Leeuwarden met retail en leisure en de openlijke notie dat deze functies nodig zijn om het plan dekkend te krijgen. Net als bij veel discussies over outletcentra en grootschalige perifere (leisure)ontwikkelingen roep je dan gewoon dat dit de binnenstad juist versterkt, je geen concurrerende functies toestaat en men anders naar de buurgemeente of andere provincie gaat (stel je eens voor). Je komt er vaak nog mee weg ook. Voor veel functies en in de meeste regio’s – zeker voor retail en kantoren – geldt: ‘komt er iets bij, dan gaat er iets af’. Helaas is de praktijk vaak dat we wel nut en noodzaak onderbouwen waarom er iets bij moet komen. Hier wordt heel veel energie in gestoken. We laten harde keuzes vaak achterwege, ook wat betreft de discussie wat te doen met onder andere de financiering voor het opknappen van leegkomende locaties.

Kannibalisatie

Het uit de marketing overgewaaide begrip kannibalisatie (een nieuw gebouw gaat vaak ten koste van een bestaand gebouw) is één van de meest urgente en complexe facetten uit de huidige planologie. Ik besef dat het concept niet bepaald positieve energie en een wenkend perspectief oproept. Dat is even niet anders. Belangrijker is dat de term kannibalisatie klip-en-klaar duidelijk maakt dat veel beter moet worden gekeken naar de impact die het heeft op gebieden en gebouwen elders in de stad. Ik wil lezers van en schrijvers in Cobouw – zeker buiten Amsterdam – graag oproepen goede voorbeelden te bespreken waarin kannibalisatie op de agenda staat en wordt voorkomen.

Dr. Cees-Jan Pen Lector brainport Fontys Hogescholen

Reageren op deze column? Dat kan via redactie@cobouw.nl of via Twitter op @CeesJanPen

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels