artikel

Snoeien van een juridisch struikgewas

bouwbreed

Snoeien van een juridisch struikgewas

Wie spreek je aan op een gebrek? De verkoper, met wie je een overeenkomst hebt? Of de aannemer, met wie je ook een overeenkomst hebt? Mij niet, vindt de verkoper. Maar die vlieger gaat niet op.

Over het gebrek en de oorzaak daarvan bestaat in dit geval weinig twijfel. Een slootbeschoeiing verzakt omdat de gebruikte palen te kort zijn. Maar voor daarover gesproken kan worden, moet er eerst wat juridisch struikgewas opgeruimd worden. De kopers hebben namelijk (in mei 2008) twee overeenkomsten gesloten. Een met de verkopende ondernemer, voor een perceel grond en water inclusief een daarop in aanbouw zijnde eengezinswoning. En een met de aannemer, voor de bouw van de woning die op dat moment al ver gevorderd was. De verkoper draagt op 4 augustus 2008 het perceel over en de aannemer levert enkele dagen later de woning op.

Verzakken

Vervolgens begint de beschoeiing van een sloot op het terrein te verzakken. De aannemer laat daarop in 2009 voor een deel van de beschoeiing de gebruikte palen van 5 meter vervangen door veel langere, van 13 meter. Het niet gerepareerde deel blijft echter zakken. Uiteindelijk eisen de kopers daarom bij de Raad van Arbitrage dat de verkoper – dus niet de aannemer – opdraait voor de 8100 euro die het verdere herstel kost. De verkoper vindt echter dat ze bij hem aan het verkeerde adres zijn.

De kopers lijken in eerste instantie op punten achter te staan in het juridische steekspel dat volgt. Een belangrijke vraag daarbij is of de overeenkomsten los van elkaar gezien moeten worden. De arbiter geeft hier de verkoper gelijk: de koop- en de aannemingsovereenkomst zijn ontkoppeld. In de koopovereenkomst staat weliswaar dat beide overeenkomsten ‘onlosmakelijk’ verbonden zijn, maar dat is bedoeld voor het geval een van beide niet doorgaat. Voor een zaak als de beschoeiing, die onder de aannemingsovereenkomst valt, moet je dus bij de aannemer zijn. Althans, in beginsel.

Helaas voor de verkoper wegen andere argumenten echter zwaarder. De volledige aanneemsom – minus 5 procent inhouding – is bij de overdracht van het perceel, met daarop een nagenoeg gereed zijnde woning – betaald aan de verkoper. Uit de notariële akte van levering daarvan is duidelijk dat de verkoper ondanks de afzonderlijke overeenkomsten naast of in plaats van de aannemer aansprakelijk was en bleef voor de nakoming van diens verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst. Dwingend bewijs, vindt de arbiter, dat de ontkoppeling ongedaan is gemaakt. Hij hakt nog een paar kleinere juridische knopen door en concludeert dat de verkoper wel degelijk aan te spreken is.

Verborgen gebrek?

Met de vraag of er sprake is van een verborgen gebrek, is de arbiter sneller klaar.

Enige zakking in zo’n veenachtige bodem mag, maar niet in de mate die zich hier voordoet. Gezien het herstel uit 2009 vonden de verkoper dan wel de aannemer dat zelf ook. En dat gedeeltelijke herstel zorgt nu voor een nieuw gebrek: een verschil in zakking tussen het herstelde en het niet herstelde deel. Op de scheiding daarvan is in de beschoeiing een knik zichtbaar. Die knik zal als gevolg van het verschil in kleef (en daarmee in draagkracht) tussen de lange en de korte palen, alleen maar groter worden.

De kopers krijgen hun vordering dan ook toegewezen. Daarnaast moet de verkopende ondernemer, die immers helemaal ongelijk heeft gekregen, ook de proceskosten van 3000 euro betalen.

Meer over dit vonnis is te vinden op raadvanarbitrage.info, onder nummer 34.526

Ton Hesp

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels