artikel

Betaalbaarheid verduurzamen

bouwbreed

Betaalbaarheid verduurzamen

Woningcorporaties zullen moeten zorgen dat huren betaalbaar blijven. Dat is de kerntaak. Maar het blijft een lastig dilemma.

Om de verhuurdersheffing te betalen worden corporaties immers meer dan ooit gedwongen huren te verhogen. In feite is dat een huurdersbelasting. Het kabinet laat woningcorporaties zo voor belastingkantoor spelen. Tegelijkertijd hebben woningcorporaties minder geld, onder meer door de door het kabinet opgelegde verhuurdersheffing. Corporaties moeten daardoor in toenemende mate keuzes maken tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid, investeringen en kwaliteit van de woningvoorraad. Dit kan leiden tot bezuinigen op bedrijfslasten, minder investeren, maar ook in het verhogen van de huur boven inflatie. Kortom: het is een ingewikkelde discussie over de vraag waarvoor een corporatie haar middelen inzet.

Energielasten een derde

Betaalbaarheid is daarbij een van de belangrijkste issues de komende jaren. Immers, uit onderzoek blijkt dat een doorsnee huurder meer dan een kwart tot een derde van zijn budget kwijt is aan woonlasten. Het gaat hierbij echter niet alleen om de hoogte van de huur, maar ook om energielasten. Bij huishoudens met een belastbaar inkomen tot de inkomensgrenzen van de huurtoeslagregeling gaat het dan om bijna een derde van de netto woonlasten! Liefst 28 procent van de huurders van gereguleerde huurwoningen leeft in armoede; zij houden na aftrek van hun woonlasten onvoldoende over voor andere uitgaven. Door de huurontwikkeling ,energieprijzen en de koopkracht neemt dit percentage in deze kabinetsperiode toe tot naar schatting 35 van de huurders in 2017. Uiteraard heeft de economische crisis hierbij een grote rol gespeeld, met alle gevolgen van dien voor de sociale woningbouw en verhuur.

Binnen de context van de huidige (ook wettelijke en maatschappelijk acceptabele) mogelijkheden zouden corporaties zich daarom vooral moeten richten op het betaalbaar maken en houden van de eigen woningvoorraad, het geleidelijk verduurzamen en verbeteren daarvan en te streven naar een effectieve vorm van woonruimtebemiddeling.

1. Het zwaartepunt de komende jaren verleggen naar betaalbaarheid.

De keuze maken om in wat mindere mate te investeren in nieuwbouwwoningen. Kortom, beschikbare middelen vooral inzetten voor zowel nieuwe als zittende huurders door een sober en doelmatig huurbeleid te voeren. Hierbij zullen de streefhuren bij nieuw te verhuren woningen moeten worden gematigd, evenals het jaarlijkse percentage aan huurverhoging. Beide zullen tot gevolg moeten hebben dat er voldoende spreiding ontstaat over verschillende huurprijscategorieën van het woningaanbod in relatie tot de omvang van de doelgroep die daarop is aangewezen. Dit is goed mogelijk door actief te sturen op het verlagen van de streefhuren bij nieuwe verhuringen en door middel van het inzetten van het instrument van de huursombenadering dat de Rijksoverheid ons aanreikt vanaf 2016 in het kader van de jaarlijkse huurverhoging. Hierbij wordt het mogelijk om huren beter te laten aansluiten bij de kwaliteit van de woning en de behoefte hieraan van de doelgroep. Woningen die een relatief hoge huur hebben, kunnen hierdoor een lagere huurverhoging krijgen in tegenstelling tot woningen die al een goede prijs-kwaliteitsverhouding hebben.

2. De resterende beschikbare middelen inzetten voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.

Immers, als de energielasten bij de primaire doelgroep bijna een derde van de netto woonlasten zijn, zal het duurzaam maken (en dus energiezuinig) van woningen de eerste prioriteit moeten verkrijgen. Door een verbeterd energielabel zullen woonlasten dalen en daarmee de betaalbaarheid in positieve zin verbeteren. Aedes – de brancheorganisatie voor woningcorporaties – heeft samen met de minister, de Woonbond en Vastgoedbelang het convenant Energiebesparing Huursector afgesloten. Het is dus zaak om op volle kracht invulling te geven aan dit convenant en prioriteiten te stellen om zoveel mogelijk energiebesparing te realiseren in de bestaande woningvoorraad. Daarbij is het aan te bevelen om bij zittende huurders van het gemiddelde bedrag aan energiebesparing slechts een gedeelte hiervan door te berekenen aan de huurder. Hetzelfde geldt voor nieuwe huurders. Immers, investeren in energiebesparing kan leiden tot meer WWS-punten en daarmee een hogere huurprijs/streefhuur. Het is dus zaak niet de volledige doorberekening van die mogelijke huurverhoging door te voeren.

3. Ervoor zorgen dat de inspanningen om de bestaande woningvoorraad duurzaam te maken en huren en woonlasten betaalbaar te houden ook daadwerkelijk terecht komen bij de huishoudens die daarmee gebaat zijn.

Woonruimtebemiddeling kan ervoor zorgen dat vrijkomende betaalbare huurwoningen maximaal worden gebruikt voor huishoudens die daarvan afhankelijk zijn. Of andersom, om te voorkomen dat mensen met een laag inkomen in een te dure woning gaan wonen.

Woningcorporaties moeten daarbij samen met gemeenten en huurdersorganisaties afspraken maken over het lokale aanbod en de spreiding qua huur- en woonlasten daarbinnen. Lokaal maatwerk is daarbij van groot belang, omdat de situatie per gemeente kan verschillen. De gemeente heeft daarbij een belangrijke verantwoordelijkheid, maar is uiteraard afhankelijk van de realisatie van de inspanningen van corporatie(s). Daarbij is het allereerst van belang om gezamenlijke doelen te bepalen die moeten leiden tot gezamenlijke inzet van partijen. Deze kunnen dan vastgelegd worden in de zogenaamde prestatieafspraken met corporaties. Het is daarbij aan de (lokale) overheid om te bezien of het mogelijk is een goed flankerend beleid te voeren. En aan de woningcorporaties om zorg te dragen voor voldoende duurzame en betaalbare huurwoningen voor degenen die daarvan afhankelijk zijn.

Frank van Velzen, directeur Wonen bij Stichting Maasdelta Groep, een woningcorporatie die actief is in met name de gemeenten Spijkenisse, Maassluis en Hellevoetsluis in de Stadsregio Rotterdam

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels