artikel

Novelle Herzieningswet: hoe de financiering wijzigt

bouwbreed

De novelle Herzieningswet ligt ter behandeling bij de Eerste Kamer. Op 11 december nam de Tweede Kamer deze met algemene stemmen aan. In twee eerdere artikelen gingen wij in op wat de novelle in grote lijnen inhoudt en wat er wijzigt met betrekking tot het onderscheid tussen daeb- en niet-daebtaken. Ook de mogelijkheden voor financiering gaan wijzigen.

De behoefte aan ongeborgde financiering zal toenemen, omdat deaeb-activiteiten van een toegelaten instelling aanzienlijk worden beperkt in vergelijking met de huidige situatie (zie het vorige artikel). Voor de financiering van bepaalde activiteiten is daardoor, in vergelijking met de huidige situatie, geen overheidscompensatie meer. Daarnaast worden de interne financieringsmogelijkheden beperkt. Een toegelaten instelling mag bij aanvang van de administratieve scheiding c.q. splitsing een lening verstrekken van het daeb- naar het niet-daeb-gedeelte. Verder is bij een administratieve scheiding onder strikte voorwaarden daarna nogmaals een interne lening mogelijk. Deze lening mag alleen worden verstrekt uit de netto verkoopopbrengsten van daeb-woningen. Bij een juridische scheiding is het voor een toegelaten instelling niet toegestaan de woningvennootschap te financieren. De enige uitzonderingen vormen een bij de splitsing te verstrekken startlening en het aandelenkapitaal.

Kortom, een woningvennootschap zal nagenoeg altijd afhankelijk zijn van externe (ongeborgde) financiering.

Niet zo eenvoudig

Het verkrijgen van ongeborgde financiering is echter niet zo eenvoudig als de politiek soms voorspiegelt. Dit komt omdat het aantrekken van ongeborgde financiering niet te vergelijken is met de huidige situatie waarin doorgaans geborgde financiering door corporaties wordt aangetrokken. Corporaties moeten er rekening mee houden dat (i) zij (deels) aan andere eisen moeten voldoen, (ii) het proces van het verkrijgen van die financiering anders verloopt, (iii) de voorwaarden waaronder ongeborgde financiering wordt verstrekt anders zijn en (iv) het belang van het (kunnen) verstrekken van onderpand veel belangrijker wordt.

Financiers dienen overtuigd te worden van een financieel rendement, iets waar woningcorporaties geen ervaring in hebben. De randvoorwaarden zijn ook strenger. Denk aan een lagere loan-to-value -, net debt/ebitda-, en hogere debt service coverage ratio’s. Financiers verwachten bovendien een organisatie die ‘in control’ is. Een hogere mate van controle bepleit een lager risicoprofiel en voorts een lagere kredietopslag. Deze wijze van denken is nieuw voor de woningcorporaties. Hun commerciële verwanten zijn hieraan echter al lang gewend. Een inhaalslag zal moeten worden gemaakt.

Zekerheden verstrekken

Een ander punt betreft het verstrekken van zekerheden. Voor het verkrijgen van ongeborgde financiering moet een woningcorporatie of -vennootschap zekerheden kunnen verstrekken aan de externe financier. Volgens de regering moeten corporaties ook daadwerkelijk in staat zijn dergelijke zekerheden te verstrekken. Daarom is in de Herzieningswet bepaald dat na de inwerkingtreding van de wet gemaakte afspraken die het verstrekken van zekerheden op niet-daebzaken voor niet-daebfinancieringen beperken, nietig zijn. Ten tijde van de inwerkingtreding reeds bestaande afspraken blijven echter gelden. Dit laatste geldt bijvoorbeeld voor de door WSW in 2013 aan nagenoeg alle corporaties (die lid zijn van het WSW) verzochte volmachten. Op grond van deze volmachten is veel van het (daeb- en niet-daeb) vastgoed van corporaties aan het WSW in onderpand gegeven. Er kunnen pas hypotheekrechten op dit onderpand worden gevestigd als het WSW het onderpand heeft vrijgegeven. Het WSW heeft aangegeven hier zeer terughoudend in te zullen zijn.

Het doorlopen van een financieringstraject is naar verwachting alleen succesvol als woningcorporaties een goede haalbaarheidstoets uitvoeren, zekerheden kunnen verstrekken en een robuuste business casekunnen aandragen die aan de genoemde kaders voldoet. Met name de inbreng van eigen vermogen en de mate van ‘in control’ zullen doorslaggevend zijn. Het zal waarschijnlijk een uitdaging voor de woningcorporaties en woningvennootschappen zijn om ongeborgde financieringen te krijgen.

Bart Debats, adviseur bij advocatenkantoor Montesquieu, Dennis van Tilborg,  Eelkje van de Kuilen Advocaten Overheid & Onderneming bij AKD

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels