artikel

Lagere limiet loan-to-value zou overwogen moeten worden

bouwbreed Premium

President van De Nederlandsche Bank Klaas Knot heeft voorgesteld om de Loan-to-Value (LTV)-limiet voor nieuwe hypotheken jaarlijks met een procentpunt te verlagen van 100 procent in 2018 naar 90 procent 10 jaar later. Zo luidt ook het eerste advies van het Financieel Stabiliteitscomité, waarvan hij voorzitter is.

Zo luidt ook het eerste advies van het Financieel Stabiliteitscomité, waarvan hij voorzitter is. Dit advies vindt steun bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Ook het IMF heeft de Nederlandse regering geadviseerd om de LTV-limiet verder af te bouwen, en zelfs dat dit verder en sneller moet. Er kwam de nodige kritiek op deze voorstellen vanuit de gebruikelijke hoek, en ze zijn door de regering afgewezen. Het prille herstel op de woningmarkt zou teniet worden gedaan. Ook het Centraal Planbureau (CPB) keerde zich tegen het advies in een rapport waarin wordt voorgerekend dat een verlaging van de LTV-limiet van 100 procent naar 90 procent op korte termijn een daling van de huizenprijzen met circa 3 procent zal veroorzaken. De reden is volgens het CPB dat de verlaging van de LTV-limiet starters en doorstromers zal dwingen om enkele jaren te sparen voor de aankoop van een (ander) huis, wat een structurele vraaguitval van 3½ procent zou veroorzaken, een 1¾ procent structurele daling van de gemiddelde huizenprijs en 1 procent structurele daling van de consumptie.

Eénmalig

Dit is echter onjuist: de vertraagde entree van deze starters is geen structurele verlaging van de vraag naar huizen, maar een éénmalige. Nadat de eerste jaargangen met starters en doorstromers de gewenste eigen inbreng gespaard hebben, komen ze alsnog op de markt en vanaf dat moment is de instroom (van starters) en de doorstroom weer even groot als deze zou zijn geweest zonder verdere verlaging van de LTV-limiet. Als deze verlaging wordt uitgesmeerd over een periode van tien jaren (zoals voorgesteld door het FSC), is het éénmalige negatieve effect op de vraag naar koopwoningen ook nog eens telkens heel klein. Daar komt bij dat de sparende starters ook ergens moeten wonen (waarschijnlijk gehuurd) en dat dus de totale vraag naar huur- en koopwoningen samen in het land gelijk blijft. Als je het zo bekijkt is er helemaal geen vraaguitval te verwachten bij een geleidelijke verlaging van de LTV-limiet. Bovendien zou de koopsector indirect ook kunnen profiteren van de stijgende vraag naar huurwoningen. Deze beperkt namelijk de toegankelijkheid van de huursector, waardoor huishoudens toch weer vaker geneigd of gedwongen zullen zijn om te kopen.

Loan-to-Income

Ten slotte moet benadrukt worden dat de verlaging van de LTV-limiet niet zal leiden tot een daling van de huizenprijzen. De prijzen zullen minder hard stijgen. Dat is ook de conclusie van het CPB. Wederom verwacht het CPB dat dit een structureel effect is. Dit lijkt echter niet het geval, omdat er een grens is aan de stijging van de huizenprijzen (op basis van de gemiddelde hoogte van de lonen en de Loan-to-Income regels). Met een verlaging van de LTV-limiet bereiken de huizenprijzen later deze grens, maar vanaf dat moment volgen de huizenprijzen de zelfde ontwikkeling als zonder verlaging van de LTV-limiet.

Conclusie

Een geleidelijke verlaging van de LTV-limiet is dus niet ongunstig voor de ontwikkeling van de woningmarkt, welke is gebaat bij een gematigde stijging van de huizenprijzen. Ook de woningkopers zullen er wel bij varen, want het risico dat hun huizen “onder water komen te staan” bij een toekomstige prijsdaling is veel kleiner. Dit zal een bijdrage leveren aan het beperken van de volatiliteit in de vraag naar nieuwe woningen. Het is daarom onverstandig om de adviezen voor de verdere verlaging van de LTV-limiet van de hand te wijzen. De Nederlandse burger heeft recht op een brede en open discussie over dit advies. Het gaat erom wat voor soort koopwoningmarkt we willen hebben en om de risico’s die woningeigenaren, bouwbedrijven en projectontwikkelaars er lopen.

Robert Peels (Flostock) en Rolf Dankers (Buildsight)

Reageren op dit artikel? Dat kan via redactie@cobouw.nl of via Twitter op @CobouwNL

Reageer op dit artikel