artikel

Erfgoed katalysator gebiedsontwikkeling

bouwbreed Premium

Erfgoed katalysator gebiedsontwikkeling

We moeten nu inzetten op de herbestemming van monumentale fabrieken, boerderijen en kerken, vindt Arno Boon van BOEi, juist omdat het gebouwen zijn met historie en karakter. De Cereolfabriek in Utrecht en het Zuiderziekenhuis in Rotterdam laten zien hoe erfgoed zorgt voor nieuw leven in woonwijken.

Het is nu bijna twintig jaar geleden dat BOEi het licht zag. We hebben een goede 100 miljoen euro geïnvesteerd in de transformatie van monumentale complexen in leefbare en werkbare gebouwen met woonruimte, kantoorruimte, bedrijfsruimte, theaters, bibliotheken, horeca, onderwijs en tal van andere functies. BOEi begon met de herbestemming van industrieel erfgoed, maar nu zetten we ons ook steeds meer in voor de herbestemming van agrarisch en religieus erfgoed.

De monumenten die we herbestemmen, krijgen een nieuwe betekenis voor hun omgeving. Een mooi voorbeeld is de voormalige Stichtsche Olie- en Lijnkoekenfabriek Cereol langs het Merwedekanaal in Utrecht. Dit complex met een bakstenen fabrieksgebouw met kasteelachtige kenmerken en diverse pakhuizen uit het eerste decennium van de 20ste eeuw zou omgebouwd worden tot woningen, maar dat ging om twee redenen niet door. In 2008 brandde een groot deel van het complex uit, op hetzelfde moment dat de crisis in de woningmarkt toesloeg. De woningen ‘boven de plint in het monument’ waren in één keer geen optie meer.

Rendabel

De herbestemming van dit soort monumentale complexen is per definitie financieel niet rendabel. Maar daar ligt ook de grote uitdaging en kracht van BOEi. Van de 10 miljoen euro die in de Cereolfabriek werd geïnvesteerd, kwam 6 miljoen van gemeente, provincie, Rijk en fondsen als de BankGiro Loterij. Bij zulke herbestemmingen doet BOEi dus altijd twee dingen: we zoeken naar nieuwe functies die passen bij de gebouwen en we zoeken naar financiële middelen, rendabel en onrendabel. Vervolgens gaan we investeren en exploiteren.

Wij zijn daarin succesvol, omdat we als klein bedrijf – nu zo’n 25 fte – zonder winstoogmerk van oudsher samenwerking zoeken met andere ondernemers. De beperkte financiële middelen dwingen ons ook tot creativiteit. Onze acht aandeelhouders nemen genoegen met een heel bescheiden rendement, zo’n 3 procent over de afgelopen tien jaar. Opgeven is wat ons betreft geen optie. We weten dat herbestemming een zaak is van geduld en volhouden. Daardoor krijgt elk project zijn geheel unieke aanpak. Daardoor krijgen we ook lastigere projecten van de grond.

Iconen

Herbestemming is maatschappelijk altijd rendabel. Dankzij de herbestemming krijgen we iconen die werken als katalysator in de ontwikkeling van hele gebieden en wijken. Na dertien jaar procesgang is de Cereolfabriek het levendige centrum voor de wijk Oog en Al met tal van nieuwe functies: BSO Oog in Al, de Bibliotheek Utrecht, kunstcentrum Het Wilde Westen met een theater, Buurten eten & drinken, kantoorruimtes en een sportzaal. BOEi, Heijmans en Blauwhoed eindigde als tweede in de Neprom-competitie. De woningbouw rondom het complex door Blauwhoed en Heijmans profiteerde duidelijk van de herbestemming.

Herbestemming van industrieel, agrarisch en religieus erfgoed is ook in de toekomst nodig, juist omdat dit zorgt voor nieuw leven in de omgeving van zulke monumenten. Er zijn zo’n vijfhonderd industriële gebouwen, zo’n vijfhonderd kerken en een duizendtal boerderijen rijp voor herbestemming. Dat is zo’n 2 miljoen vierkante meter, zo’n 5 procent van de totale leegstand in het vastgoed.

Investeren

We moeten dus investeren in de herbestemming van erfgoed om het als icoon en katalysator te laten werken voor de ontwikkeling van het gebied eromheen. De gemeenteraad van Rotterdam heeft vorig jaar een nieuwe koers ingezet. Wij zijn daarop ingesprongen en hebben de eigenaar van het Zuiderziekenhuis overtuigd van behoud en herbestemming. Het heeft een gebiedsontwikkeling opgeleverd die alle partijen – markt en overheid– meer oplevert. In een paar maanden tijd hebben partijen de gebiedsontwikkeling opgewaardeerd van een inbreidinkje naar een stadsontwikkeling met paar honderd woningen. Wij stappen in om het monumentale complex, zo’n 17.000 vierkante meter vloeroppervlak, her te bestemmen tot gymnasium, werkplekken voor kleine ondernemers en woningen als spil in een nieuw en duurzaam tuindorp. Daarmee maken we niet één wethouder blij, maar het hele college en dus de hele stad.


Arno Boon

Directeur BOEi

Discussieer mee op Twitter via #Cobouw

en via www.cobouw.nl/vakgebieden/opinie

Reageer op dit artikel