artikel

Het echte probleem zijn de schulden

bouwbreed Premium

Het echte probleem zijn de schulden

Het aanbod van betaalbare huurwoningen is gering. Ontwikkelaars en gemeenten zien meer heil in koopwoningen. Maar het grote probleem van de woningmarkt zijn de hypotheekschulden.

Goed nieuws: investeerders willen dit jaar een recordbedrag van 5,5 miljard in de Nederlandse vrijehuursector stoppen. De ontbrekende schakel in onze woningmarkt gaat worden opgevuld. Maar een deel van dit geld blijft werkloos liggen doordat er onvoldoende aanbod voor huurwoningen is door de aantrekkende koopwoningmarkt.

Als reactie klinkt de oproep aan gemeenten om grondprijzen te verlagen. Het is een zoveelste illustratie van een achterhoedegevecht; niet de ontbrekende beleggershuurwoningen, maar de enorme schuldenbergen zijn het grote probleem van het niet goed functioneren van onze woningmarkt. Zonder een bredere schuldenaanpak komt de vrijesectorhuur én de woningmarkt als geheel niet uit het slop. Tijd om te stoppen met eenzijdige verwijten en te starten met een sectorbrede aanpak van de schulden.

Beleggersinteresse neemt toe

In meerdere opzichten ziet het er zonnig uit voor de beleggershuurmarkt. De Woningwet bakent het speelveld van de corporaties af: terug naar de kerntaak van sociale huur, vrijesectorhuur mag alleen als de markt het laat afweten. In de koopsector neemt de leencapaciteit van huishoudens niet toe. Weliswaar trekt de arbeidsmarkt aan, maar die groei komt vrijwel volledig uit flexibel werk; geen vaste contracten die toegang bieden tot een hypotheek. Daarom die grote vraag naar huurwoningen. En na wat matte jaren neemt de interesse van beleggers dus weer toe.

Goed nieuws dus voor mensen die ‘tussen wal en schip’ vallen in onze schizofrene woningmarkt, waar vooral in de Randstad een flink gat gaapt tussen sociale huur en koop. Maar wat blijkt? Die vrijesectorhuurwoningen dreigen er maar beperkt te komen, omdat nu de economie aantrekt meer opbrengsten worden gehaald uit de bouw van koopwoningen. Kees van Harten, directeur van Capital Value, stelt dat de hele bouwketen een gezamenlijke verantwoordelijkheid heeft om de tekorten aan vrijesectorhuurwoningen terug te dringen. Gemeenten moeten kritisch kijken naar de grondprijzen. Ook zouden gemeenten zich positief op kunnen stellen bij de verkoop van corporatiebezit aan beleggers.

Grondprijzen slechts erfenis

Het is jammer dat Van Harten zijn pijlen alleen op de gemeenten richt. Die zullen vaak niet in staat zijn grondprijzen te verlagen. Ze hebben maar beperkte financiële speelruimte om verliezen op grond goed te maken. Vaak zal dit moeten worden gecompenseerd met hogere belastingen, waarvoor de politieke moed dan wel haalbaarheid ontbreekt. Hoge grondprijzen zijn een beperkende factor, maar slechts een van de erfenissen van een totaal ontspoorde en niet functionerende woningmarkt. Naast schulden bij gemeenten zijn er financiële problemen bij corporaties, bij bouwers en niet op de laatste plaats bij huishoudens, die veel te dure hypotheken zijn aangegaan. De grondverliezen van gemeenten verbleken bij de restschulden van huizeneigenaren, waarvan nog altijd een kwart onder water staat.

Beleggershuur als oplossing voor de woningmarkt presenteren is slechts een remedie voor een deel van de kwaal. Het grote probleem van onze woningmarkt zijn de schulden. Waar de vrije sectorhuurwoning de ontbrekende schakel is tussen sociale huur en koop, zijn de huishoudens met restschulden het obstakel tussen starters en ouderen. In de woningpolder wordt niet over dijken heen gekeken maar enkel het eigen weiland leeggehoosd. Gelukkig is er een club als het IMF, dat eind 2014 een onderzoek deed naar onze woningmarkt.

Vergroeiing van de markt

Ja, uitbreiding van de huurmarkt wordt ook genoemd, maar wil de woningmarkt er weer bovenop raken, dient vooral het schuldenprobleem te worden aangepakt. De restschulden vormen een belemmering voor het vermogen van de markt om middelen te (re)alloceren. Dit leidt tot vergroeiing van de markt door de bouw van meer starters- en studentenwoningen aan de onderkant en de oproep om huizen nog langer tijdelijk te mogen verhuren aan de bovenkant van de markt. Misschien een mooi lapmiddel voor nu, op de lange termijn zitten we met overschotten aan kleine woningen en dure woningen die niemand kan betalen. De bouw van wat vrijsectorhuurwoningen doet niets af aan dat probleem.

Het is tijd voor een gecontroleerde, integrale herstructurering van de schulden op de woningmarkt. Het IMF-rapport biedt hiertoe handvatten. Over de bredere linie zullen op een verantwoorde manier verliezen genomen moeten worden. Je hoeft geen econoom te zijn om in te zien dat hozen alleen geen zoden aan de dijk zet.

Ron Buiting, beleidsadviseur gemeente De Ronde Venen, Utrechtse Ruimtemaker en woningmarktpublicist 

Reageren op dit artikel? Dat kan via redactie@cobouw.nl of op Twitter via @RonBuiting

Reageer op dit artikel