artikel

Financierbaarheid als te ontwerpen factor

bouwbreed

Financierbaarheid kan een te ontwerpen factor zijn als de initiatiefnemer daar bewust mee omgaat. Cruciaal voor het optimaliseren van de mogelijkheden van financierbaarheid is het beschouwen van waarde vanuit verschillende invalshoeken. De waarde van een initiatief, en daarmee de financierbaarheid, wordt daarmee integraal gedefinieerd.

Onze samenleving blijft in ontwikkeling. De gewenste voorzieningen voor wonen, werken en recreëren zijn – voor zover ze nog apart kunnen worden bezien – onderhevig aan een snel veranderende maatschappelijke en commerciële vraag. Particuliere initiatieven worden steeds nadrukkelijker beschouwd als onderdeel van de stedelijke context. Binnen één gebouw worden vaak publieke, semi-publieke en privéfuncties gecombineerd.

Een hoogwaardige openbare ruimte moet al deze functies met elkaar verbinden. Duurzaamheid, toekomstgerichtheid en adaptiviteit zijn daarbij voorwaarden zonder meer. Het besef dat gebouwen gezond moeten zijn en het welbevinden moeten bevorderen, wint daarbij terrein. Ontwerpen en bouwen vraagt op die manier steeds meer geïntegreerde technologische kennis. Ten slotte willen bedrijven en organisaties de structurele financiële last die huisvesting met zich meebrengt, tot een minimum beperken.

Geen gemakkelijke context voor initiatiefnemers. Reden waarom veel ideeën al vóór de definitiefase stranden. Hoe kunnen zulke initiatieven wél kansrijk worden? Anders gezegd: kan een initiatief op financierbaarheid worden ‘ontworpen’?

Onze ervaring is dat partijen elkaar nog onvoldoende kennen, elkaar nog niet de juiste vragen durven stellen, en op die manier nog niet de durf en creativiteit kunnen opbrengen die noodzakelijk zijn voor een haalbaar initiatief.

Bereidheid

De gebruiker/eigenaar of de huurder definieert zijn doelen vanuit zijn bedrijfsstrategie. De actuele gebruiksmogelijkheden staan centraal. Hoe kan deze faciliteit bijdragen aan het realiseren van mijn ondernemersdoelstellingen? Hoe draagt huisvesting met dit profiel, gegeven de kasstroom die het kost, bij aan mijn concurrentiekracht? De belegger vraagt zich af of het betreffende vastgoed ook op de lange termijn verhuurbaar blijft om zijn beleggingsportefeuille te versterken.

De samenleving ten slotte lijkt zoveel doelen te tellen als er omwonenden zijn.

Door initiatieven van meet af aan af te stemmen op de waardering van belanghebbenden met een verschillend perspectief, neemt de bereidheid tot ‘investeren’ bij alle partijen toe. Daarbij kunnen drie aandachtsgebieden worden onderscheiden: de waarde voor de (specifieke) eindgebruiker, de waarde voor de belegger en de waarde voor de samenleving. Deze drie aandachtsgebieden moeten toetsbaar worden beschreven en in onderlinge samenhang worden beschouwd.

Een manier om ‘integrale waarde’ beter te begrijpen, is door niet alleen te kijken naar de kosten gedurende de levenscyclus van een gebouw, maar ook naar de totale prestatie die het levert gedurende de exploitatie. Bij dat laatste kan niet alleen worden gedacht aan het effect op leerprestaties van studenten, het behandelproces van patiënten of het ziekteverzuim van kennismedewerkers, maar ook aan verbetering van de verblijfskwaliteit van een straat of buurt. We spreken dan van whole life cycle cost.

Een hierbij recent ontwikkeld meetinstrument is de Nederlandse norm NEN 8021 ‘Waardering gebruiksprestatie van utiliteitsgebouwen’. Een ander belangrijk meetinstrument is de nieuwe (ontwerp)norm NEN 2699 ‘Investerings- en Exploitatiekosten van Onroerende Zaken’. Deze (ontwerp)norm omvat de begripsomschrijvingen en de gestandaardiseerde opbouw en indeling van de investeringskosten, de exploitatiekosten en de whole life cycle cost van een onroerende zaak.

Ten eerste moet ieder initiatief versterkt worden vanuit het perspectief van alle drie aangegeven invalshoeken. Ten tweede moeten partijen er aan wennen om tijdig met elkaar de planvorming op te pakken. Ten derde moet de waarde van publiek draagvlak tijdig onderdeel worden van de business-case.

Joost Smeets, Pepijn Schoonhoven, Rinus Vader Werkzaam bij Royal HaskoningDHV en deelnemers BouwregieNetwerk.nl

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels