artikel

Wetgeving verzwaart last grondbedrjven

bouwbreed

Wetgeving verzwaart last grondbedrjven

De financiële problemen bij gemeentelijke grondbedrijven zijn aanzienlijk. Onderzoeken wijzen uit dat de risico’s fors zijn. Het Besluit Begroting en Verantwoording maakt het er niet beter op.

Volgens onderzoek van Deloitte uit 2013 boekten gemeentelijke grondbedrijven in de crisisjaren 2010 tot begin 2013 circa 1,5 miljard euro af op grondposities en moest 1,5 miljard euro verwacht verlies worden genomen op lopende grondexploitaties. Het onderzoek geeft aan dat vanaf 2013 nog tegenvallers zijn te verwachten, vooral omdat de grondprijzen onvoldoende zijn verlaagd. RIGO-onderzoek wijst op een flinke groep gemeenten met hoog grondbedrijfrisico. De gemeentebegrotingen staan onder druk van bezuiniging op het gemeentefonds en de onzekerheden die de komende drie decentralisaties met zich meebrengen. Als grondbedrijven meer verliezen brengen, dient meer te worden bezuinigd op andere beleidsterreinen als het sociale domein of worden burgers meer belast met onroerendzaakbelasting.

De problematiek van grondbedrijven is mede een gevolg van de regels die het Rijk stelt in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Het voorzichtigheidsbeginsel is daarin zwaar verankerd. Als een gemeente een toekomstig verlies raamt op een grondexploitatie moet zij dit verlies direct nemen. De verwachte winst op een andere grondexploitatie mag zij pas nemen als deze voldoende zeker is. In de crisis dwingt deze regelgeving tot direct nemen van meer verliezen, ook al treden deze feitelijk pas jaren later op. Als de markt aantrekt is er gespaard voor de toekomst. Zo werken de regels procyclisch; zij vergroten de crisis en bemoeilijken het herstel.

Het afboeken van verwachte verliezen kan niet worden gecompenseerd door grondexploitaties waarop nog winst wordt verwacht. Bij die positieve grondexploitaties zijn de winstverwachtingen inmiddels getemperd, maar volgens het Deloitte-onderzoek is die verwachte winst begin 2013 nog 3,5 miljard euro. Door verevening hiervan is het nu genomen en ook nog verwachte verlies van 1,5 miljard op lopende grondexploitaties misschien veel kleiner en zouden de daarvoor getroffen voorzieningen weer vrij kunnen vallen voor ander beleid.

Neveneffecten

Het BBV is hierdoor procyclisch. Ook bijeffecten zijn minder wenselijk:

1. De regelgeving maakt het niet makkelijk grondprijzen (meer) neerwaarts bij te stellen, waar de nieuwbouwmarkt om vraagt. Dan moet nog meer verwacht verlies worden genomen.

2. Een deel van de gemeentelijke grondbedrijven maakt het financiële probleem zelf nog groter door zware crisisscenario’s in lopende grondexploitaties op te nemen. Dit om de crisisrekening aan de gemeenteraad maar één keer te hoeven voorleggen. Ook los van de crisis worden vaak stevige reserves in de grondexploitaties ingebouwd. Daarna is er meer kans op financiële meevallers, maar ook op minder efficiënte uitvoering.

3. Sommige gemeenten handhaven grondexploitaties voor ambitieuze plannen, waarop grotere verliezen zijn genomen. Heroverweging van die plannen kan veel lucht geven.

Het kostbare Amsterdamse plan van ondertunneling van de A10 bij de Zuidas is niet het enige voorbeeld. Apeldoorn, met een verlies van 75 miljoen euro op zijn grondbedrijf in 2010 en 2011, mocht zijn verwachte winsten van 37 miljoen niet meerekenen, conform de regels. De gemeente koos er bovendien voor twee locaties met ambitieuze plannen te realiseren. Dat betekende het direct nemen van een verwacht verlies van 40 miljoen euro. Waren de investeringen in de twee locaties afgewaardeerd, dan was het verlies 12 miljoen euro minder, of nog lager bij een andere bestemming.

De financiële problematiek bij gemeentelijke grondbedrijven is aanmerkelijk te verlichten als de regelgeving van het Rijk op het punt van direct nemen van verwachte verliezen op lopende grondexploitaties wordt aangepast. Bijvoorbeeld door fasering van het verlies over tien jaar, zoals provincies mogen toestaan als gemeenten vanwege hun grondbedrijf onder preventief financieel toezicht staan. Meenemen van verwachte winsten op andere grondexploitaties kan in combinatie hiermee zorgen voor meer verlichting.

Door deze eenvoudige aanpassingen kan een deel van het gereserveerde geld op de gemeentebegroting vrijvallen voor ander beleid. In het grondbeleid ontstaat dan meer ruimte om grondprijzen marktconformer te maken. Los hiervan moeten de gemeenten de eigen projecten kritisch doorlichten op nut en noodzaak en realiteitsgehalte van de grondexploitatieberekeningen. Toetsing door second opinions en rekenkameronderzoek is geen luxe. Want het grondbeleid is voor menige gemeenteraad nog te veel een black box.

Geurt Keers, Rob de Wildt, Partners RIGO Research en Advies

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels