artikel

Bouwstop corporaties is te voorkomen

bouwbreed

Bouwstop corporaties is te voorkomen

Corporaties hebben een nieuwe manier gevonden om aan geld te komen. Ze stallen een deel van hun woningen bij beleggers in ruil voor een vergoeding.

De verjonging van de voorraad sociale woningen dreigt stil te vallen. De verhuurdersheffing hakt er zwaar in. Die kost corporaties jaarlijks 1,5 à 2 maanden huur. Voor de saneringsheffing komt daar nog circa een halve maand bij. De corporaties zijn bezig om de tering naar de nering te zetten. Dat zijn soms pijnlijke processen.

Intussen groeien de wachtlijsten voor huurwoningen fors in grote delen van ons land. Daarnaast vraagt de afbouw van verzorgingshuizen om meer woningen. Verjonging van het bezit blijft ver achter. Nieuwbouw is daarom dringend gewenst.

In de corporatiepraktijk is inmiddels een aanpak in ontwikkeling die zeer kansrijk is. Daarbij staan de ‘verkoopvijvers’ centraal. Verkoopvijvers zijn de door de corporatie aangewezen woningen die ze van plan zijn in de komende jaren, individueel, meestal bij mutatie, te verkopen aan particuliere huishoudens. De totale verkoopvijver heeft landelijk een omvang van 250.000 woningen. De nieuwe aanpak houdt in dat corporaties die behoefte hebben aan extra kasstromen (voor nieuwbouw, voor renovatie en/of voor het doen van aflossingen) voor die woningen die ze al gelabeld hebben als onderdeel van hun verkoopvijver, versneld geld kunnen ontvangen. Dat kan door het eigendom van deze woningen te stallen bij een belegger/financier. Daarvoor ontvangt de corporatie een aanzienlijk bedrag ineens; veel sneller dus dan wanneer de corporatie moet wachten tot huurders verhuizen.

In het verkoopvijvermodel betaalt de corporatie voor het stallen van de woningen bij de belegger een jaarlijkse overeen te komen (rente- c.q. stalling)vergoeding. De hoogte daarvan is in de praktijk ergens tussen 3,5 en 5 procent. De constructie wordt aangegaan voor 25 jaar. Gedurende die periode blijft het verhuren in zijn geheel de verantwoordelijkheid van de corporatie. Ook het huurverhogingsbeleid is een corporatiezaak. ‘Uitroken’ door een belegger is dus niet aan de orde. Maar de corporatie kan ook doorgaan met individuele verkoop aan particulieren. Contractueel is vastgelegd dat op elk gewenst moment zo’n individuele verkoop kan plaatsvinden. Uiteraard wordt dan aan de financier/belegger het oorspronkelijk aan de corporatie betaalde bedrag (met index) terugbetaald. De corporatie ontvangt de totale verkoopsom van de individuele koper, wat altijd meer is dan de terugbetalingprijs. Immers, als er geen financieel voordeel is, zal de corporatie niet verkopen. Vanaf het moment van uitponding vervalt uiteraard ook de jaarlijkse stallingvergoeding die de corporatie aan de belegger/financier betaalt. Na 25 jaar zijn de woningen eigendom van de belegger/financier tenzij de corporatie gebruik wil maken van het recht om weer eigenaar te worden.

Het versneld innen van het verkoopgeld dat een corporatie uit zijn verkoopvijver wil halen, blijkt tot aanzienlijk hogere opbrengsten voor corporaties te leiden dan complexgewijze directe verkoop aan beleggers; vaak netto contant 10 tot 25 procent meer. Altijd wat minder dan zelf uitponden maar de grote bulk met geld wordt veel eerder ontvangen. Daarmee kan de nieuwbouw, de renovatie en/of (extra) aflossing van start.

In deze aanpak is het interne corporatiebesluitvormingsproces heel overzichtelijk: voor de vijver geldt dat de labeling tot te verkopen woning al heeft plaatsgevonden. De raad van toezicht heeft daarmee meestal al ingestemd; de huurders zullen op de hoogte zijn en in de prestatieafspraken met de gemeente is de verkoopvijver meestal benoemd. Maar ook in de eigen organisatie kan sprake zijn van een geleidelijk proces. De organisatie hoeft niet op z’n kop. Verhuur en verkoop lopen gewoon door. Kortom: geen gedoe in de tent en bovendien een verkoopproces dat vrijwel naadloos aansluit bij de huidige verkoopcirculaire.

Uit de rekensommen die we nu kennen, blijkt dat er interessante deals zijn te maken voor beide partijen. De financier heeft een vast, geïndexeerd rendement. De corporatie ontvangt aanzienlijk meer dan bij complexgewijze verkoop en ontvangt de verkoopopbrengst eerder dan bij reguliere uitponding. Dus kan de corporatie investeren, al dan niet gecombineerd met aflossen. De opbrengst per woning bij de start is vaak meer dan twee keer de gemiddelde schuld per woning. Als de opbrengst van één verkochte woning wordt gebruikt voor aflossing van de schuld van één woning, kan er daarnaast een behoorlijk bedrag in nieuwbouw worden geïnvesteerd.

Zo kan er toch weer een forse stimulans aan de nieuwbouw worden gegeven.

Jos Feijtel en Hans de Visser, beiden ex-corporatiedirecteur

joz.feijtel@gmail.com hans.de.visser@ziggo.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels