artikel

Bredere invalshoek gebiedsontwikkeling

bouwbreed

Gebiedsontwikkeling heeft een andere en vooral bredere invalshoek gekregen. Daarin is plaats voor nieuwe rollen van initiatiefnemers, private en publieke partijen, andere ontwikkelstrategieën en bijbehorende activiteiten.

In plaats van een eenmalige waardesprong wordt nu gestreefd naar waardecreatie, een combinatie van financiële en maatschappelijke doelstellingen. In het verlengde daarvan wordt kritisch en creatief gekeken naar de grondexploitatie, naast beheer en onderhoud van de openbare ruimte, de energie-exploitatie of de tijdelijke exploitatie van grond en bestaand vastgoed en de exploitatie van gemeenschappelijke faciliteiten en diensten. Het is een van de rode draden uit een publicatie over gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, zoals die onlangs door het ministerie van Infrastructuur en Milieu zijn geboekstaafd.

Sinds de financiële crisis in 2008 was innovatie in gebiedsontwikkeling noodzakelijk. Het tanende belang van de rol van projectontwikkelaars en van de overheid was overduidelijk. Een zoektocht naar nieuwe drivers voor gebiedsontwikkeling dan louter vastgoed was nodig. Aanpalende sectoren waar de komende jaren veel in zal worden geïnvesteerd zijn benaderd. Alleen wie zou het investeringsrisico van die zoektocht op zich willen nemen? De 28 praktijkcases in ‘Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl’ laten zien dat dat vooral gebruikers van de publieke ruimte en vastgoed zijn, terwijl ook het bedrijfsleven hard op weg is de greep op en verantwoordelijkheid voor gebiedsontwikkeling in te nemen. Dat gaat zeker niet altijd van een leien dakje, ook omdat vooral gemeenten nogal conservatief en plichtmatig met de eigen regels omgaan; regels die nog dateren van voor de crisis.

Daarnaast hebben nieuwe strategieën voor ontwikkeling en financiering, waarbij planflexibiliteit en het beheersbaar maken van financiële risico’s voorop staan, last van het negatieve imago van gebiedsontwikkeling oude stijl. Ook banken en andere financiële instellingen stellen zich nogal terughoudend op. In de praktijk blijkt dat partijen weliswaar willen samenwerken bij de visieontwikkeling maar dat hun wegen zich scheiden bij de realisatie en financiering van deelprojecten en -trajecten. Een toename van het aantal investeerders en stapsgewijze investeringen zijn daarvan het gevolg. Er zijn nu allerlei nieuwe activiteiten en rollen te onderscheiden voor initiatiefnemers, publieke en private partners bij hun streven naar brede waardecreatie bij gebiedsontwikkeling 2.0. Duurzaamheid speelt bij dat alles een steeds dominantere en dynamische rol als aanjager van gebiedsontwikkeling. Eindelijk blijkt dat het gebruik maar zeker ook de gebruiker een meer centrale plek innemen bij gebiedsontwikkeling die verder gaat dan realisatie, maar die ook stuurt op de actuele, tijdelijke en definitieve exploitatiefase van een gebied. Het gaat immers steeds vaker om transformatie van bestaand vastgoed en gebieden dan om nieuwbouw. Verbreding door grond en vastgoed daarbij te betrekken (financieel rendement) is nu niet meer de enige focus; duurzaamheids- en sociale doelstellingen (maatschappelijk rendement) krijgen expliciete betekenis bij de afwegingen, die weer zullen leiden tot andere verdienmodellen dan die die louter gebaseerd zijn op grond- of vastgoedexploitatie. Het gaat dan bijvoorbeeld om fondsvorming, coöperaties en de energy service company.

“Gebiedsontwikkeling gaat dus echt anders dan voor de crisis. Eerder zijn het vormen van gebiedsbeheer en van samenwerking tussen de overheid, private partijen en ondernemende bewoners. Opdrachtgevers moeten hun verwachtingen van het eindresultaat nu explicieter maken. Bovendien moeten ze durf, inventiviteit, verbeeldingskracht en doorzettingsvermogen tonen om projecten tot een goed einde te brengen.” Aldus Melanie Schultz van Haegen, minister van Infrastructuur en Milieu, over het nieuwe denken over gebiedsontwikkeling. Zij heeft gelijk, al is de rol van de ondernemende – en dus participerende – bewoners daarin nog wel erg beperkt. Hoe dat in de toekomst beter kan is nog niet erg duidelijk; de burger als co-financier van de openbare ruimte en gebiedsontwikkeling wordt nu nog beschouwd als een sluitpost. Dat komt ook omdat het huidige belastingstelsel particuliere inzet belemmert.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels