artikel

Staatssteun: tijd voor een nuchtere blik

bouwbreed

Staatssteun: tijd voor een nuchtere blik

Enige tijd geleden schreven Jan Fokkema en Nicolette Zandvliet over de problematiek van staatssteun bij het openbreken van grondcontracten en samenwerkingsovereenkomsten bij gebiedsontwikkeling. Zij pleitten toen voor snelle duidelijkheid, zowel vanuit Den Haag als vanuit Brussel. Een nieuwe ontwerpmededeling van de Europese Commissie die daarna verscheen, vergroot echter de problemen.

De nieuwe ontwerpmededeling heeft een brede scope, maar bevat een aantal passages die heel specifiek betrekking hebben op ruimtelijke ontwikkelingen. Bij invoering hebben die ernstige gevolgen voor de Nederlandse gronduitgifte- en ontwikkelpraktijk.

In 1997 bracht de Commissie een mededeling naar buiten specifiek over staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door overheden. De hoofdlijn uit deze mededeling: een overheid handelt marktconform bij de verkoop van gronden of van gebouwen als zij werkt met een onvoorwaardelijke biedprocedure óf als zij gebruik maakt van onafhankelijke taxaties. Die twee mogelijkheden worden als gelijkwaardig gezien. Als een gemeente dus een van twee methoden toepast, is geen sprake van staatssteun. Het is ons niet duidelijk waarom de Commissie dit overzichtelijke en werkbare stukje wetgeving wil intrekken. Wat ervoor terug dreigt te komen is in onze ogen veel te ingewikkeld, te strikt en biedt geen handvatten voor de praktijk.

De nieuwe mededeling komt erop neer dat bij grond- of opstaltransacties overheden altijd gebruik moet maken van een open, transparante, niet-discriminerende en onvoorwaardelijke tenderprocedure. Uitsluitend als bewezen kan worden dat die tendermethode in het specifieke geval niet gebruikt kan worden en ook benchmarking geen geschikt instrument is, mag gebruik worden gemaakt van taxaties. Kortom, een gemeente die gebruik wil maken van onafhankelijke taxaties moet onder het nieuwe regime voor elk project een enorm bureaucratisch circus optuigen, waartegen iedereen bezwaar kan indienen. Bovendien worden aan die taxaties straks veel meer eisen gesteld dan onder de vigerende mededeling. De mededeling is ter consultatie neergelegd; de termijn om te reageren is inmiddels gesloten. Op basis van de reacties kan bijstelling plaatsvinden.

Verslechtering

Wij vinden de nieuwe ontwerpmededeling een enorme verslechtering ten opzichte van de huidige praktijk. Brussel doet bovendien geen enkele poging om te motiveren wat nut en noodzaak hiervan is. Gemeenten geven doorgaans de voorkeur aan onderhandse verkoop op basis van de residuele grondwaarde die gebaseerd is op taxaties, om maximale grip op de publieke belangen te houden. Voor opdrachtgevers biedt onderhandse verkoop de gelegenheid om in goede samenwerking met gemeenten tot een optimaal resultaat te komen. Wij vertrouwen erop dat ook de Nederlandse regering in Brussel in dezelfde lijn op deze ontwerpmededeling zal reageren, met als doel de Nederlandse praktijk te bestendigen. De vigerende mededeling van de EU uit 1997 dient wat ons betreft integraal deel uit te maken van de nieuwe versie.

Naast bovenstaand nieuw probleem moet ook het bestaande probleem van dreiging van staatssteun bij contractswijziging aangepakt worden. Onder invloed van een Europese ingebrekestelling in een casus in Leidschendam, durven veel partijen niet langer bestaande grondcontracten aan te passen uit angst dat de wijziging jaren na dato als staatssteun zal worden aangemerkt. Die contractwijziging is vaak vanwege veranderde marktomstandigheden wel noodzakelijk. Gevolg is veel tijdverlies, hoge advieskosten en verlamming. Voortdurend bestaat de dreiging dat burgers of bedrijven die tegen het plan zijn, op grond van vermeende staatssteun bezwaar gaan maken. Veel gemeenten zijn bereid gebleken met marktpartijen naar praktische oplossingen te zoeken om bij grondtransacties ontoelaatbare staatssteun te voorkomen. Ook binnen het nieuwe kader moeten partijen voor reële en praktische oplossingen kunnen kiezen, met als randvoorwaarden een gelijk speelveld en een transparante markt.

Jan Fokkema en Nicolette Zandvliet, respectievelijk directeur en beleidsmedewerker Neprom

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels