artikel

Herstel woningmarkt gebaseerd op feiten

bouwbreed

Herstel woningmarkt gebaseerd op feiten

De woningbouwprognoses van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) worden nogal eens afgeschilderd als te rooskleurig. Recent heeft de Delftse hoogleraar Priemus zelfs betoogd dat het EIB zich schuldig maakt aan een zeer sterke mate van ‘wishful thinking’. Nadat Taco van Hoek afgelopen zaterdag al terugblikte op de ramingen van het EIB, kijkt hij vandaag vooruit en reageert hij op de kritiek.

Bij het bespreken van de ramingen van het EIB voor de komende jaren is het misschien handig om u een kijkje in de keuken te geven. De ramingen van het EIB worden in eerste aanleg opgesteld door specialisten op de verschillende terreinen. Mijn taak is het om te toetsen of de onderbouwing van de ramingen goed is. We starten bij de woningbouw eerst bij de analyse van de onderliggende vraag. Structureel moet er een vrij hechte relatie zijn tussen de groei van het aantal huishoudens en de uitbreiding van de woningvoorraad. Op dit moment zit de feitelijke productie daar ver onder. Er zijn dan drie mogelijke scenario’s voor de komende jaren. Het eerste scenario is dat na de magere jaren, de vette jaren gaan volgen. Dit betekent dat we gedurende een bepaalde fase meer woningen gaan bouwen dan zou volgen uit de structurele vraag. We krijgen een inhaalslag en gaan het opgelopen ‘woningtekort’ inlopen. Het tweede scenario is dat we geen inhaalvraag krijgen, maar dat we wel geleidelijk gaan toegroeien naar de structurele vraag. Het ‘woningtekort’ loopt eerst nog wat verder op, maar gaat na een aantal jaren stabiliseren. Het derde scenario is dat het woningtekort fors blijft toenemen, ook op langere termijn.

Inhaalvraag

Het EIB hanteert het tweede scenario. Hierbij is geen sprake van inhaalvraag, maar blijft de woningbouwproductie de komende jaren nog achter bij de structurele vraag. Het duurt vier jaar voordat we weer op de structureel benodigde aantallen komen. Tijdens de voorafgaande jaren (2010-2017) hebben we dan 120.000 woningen minder gebouwd dan zou volgen uit de structurele huishoudensgroei. Dit ‘gat’ lopen we niet meer in, maar na 2017 wordt het ook niet nog groter. Dit scenario is consistent met een lichte verdere toename van de gemiddelde toetredingsleeftijd van huishoudens tot zelfstandige woningen en daarmee ook van enige verdere verslechtering rond betaalbaarheid en financierbaarheid van de eigen woning. Waarom dit een zeer optimistisch scenario zou zijn en zelfs het product zou zijn van wensdenken, ontgaat me. Het is een redelijk ‘middenscenario’ met zowel opwaartse als neerwaartse risico’s.

Een scenario met een gematigde groei van de nieuwbouwproductie in de komende jaren is ook niet onmogelijk, maar naar onze taxatie wel duidelijk minder waarschijnlijk. Om dit te duiden, is het zaak om de implicaties van ramingen te bekijken. Toen mij dubbele groeicijfers van de nieuwbouwproductie werden voorgelegd, was ook mijn eerste vraag of dit niet wat al te optimistisch was. Zou je je niet ook een groeipad kunnen voorstellen van 5 procent per jaar in plaats van de voorgestelde groei van 10 procent per jaar? De specialisten hielden mij het volgende voor. Als we na een daling naar 45.000 opgeleverde woningen in dit jaar, vervolgens met 5 procent per jaar groeien, dan zitten we in 2018 nog altijd op 55.000 opgeleverde woningen. Dit zijn crisisaantallen die dan bijna 10 jaar na het uitbreken van de grote recessie nog altijd het beeld bepalen.

Buiten deze implicatie is er nog een ander probleem. Dit heeft te maken met de oorzaak van deze veronderstelde blijvend lage aantallen in de komende jaren. Hiervoor is namelijk een zelfde verslechtering van de condities vereist die we in de afgelopen jaren hebben gezien. Dit punt wordt vaak slecht begrepen. De gedachte is dat het EIB heel rooskleurige beelden heeft over een verbetering van de omstandigheden, terwijl het voor herstel in werkelijkheid al voldoende is als de condities rond betaalbaarheid en financierbaarheid niet verder verslechteren. Het probleem in het verhaal van Hugo Priemus is dat hij schijnt te denken dat de gevolgen van de aanpassing van de renteaftrek en de verhuurderheffing zich nog moeten openbaren. Dat is maar zeer ten dele het geval. Deze voorziene en reeds bekende beleidsmaatregelen vormen juist de reden dat de woningbouwproductie en de vergunningen in 2012 en 2013 zo dramatisch zijn teruggevallen. Voor de betaalbaarheid in de koopsector geldt bovendien dat de daling van de huizenprijzen veel groter is geweest dan de daling van de koopkracht. Ook de daling van de hypotheekrente zelf moet in de beschouwing worden betrokken naast de – inderdaad ongunstige – effecten van beperking van de renteaftrek.

Nuchtere analyse

Dit alles neemt natuurlijk niet weg dat er verschillende onzekerheden zijn. Een aantal neerwaartse risico’s hebben we om die reden ook expliciet verkend en in onze publicatie opgenomen. Op deze manier verschaffen we informatie. Die informatie is niet gebaseerd op mijn stemming, maar op nuchtere analyse van de beschikbare feiten en de logische samenhangen die er zijn. Hierin onderscheiden we ons van sommige hoogleraren en het handige plak- en knipwerk van marketingbureaus die u willen doen geloven dat zij een betere glazen bol hebben dan u en ik. Die hebben ze niet. De meerwaarde van de prognoses moet vooral liggen in het duidelijk maken van de condities en de samenhangen die er zijn. Als negatieve schokken in de wereldeconomie nu inderdaad eens uitblijven en het overheidsbeleid geen nieuwe konijnen uit de hoed tovert richting de woningmarkt, dan staat de bouw aan de vooravond van stevig herstel. Als aan die condities wordt voldaan, dan mag u mij afrekenen op dit resultaat. De bouw zal daarbij ook één van de snelst groeiende sectoren worden binnen de Nederlandse economie. Dat is geen wensdenken, maar het gevolg van normale herstelmechanismen na een periode van extreme productiedalingen in onze sector.

Taco van Hoek, directeur EIB

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels