artikel

Huurgrens niet heilig

bouwbreed

Huurgrens niet heilig

Tienduizenden bewoners van corporatiewoningen en particuliere huurwoningen kunnen te maken krijgen met een extra huurverhoging. Ook als de huur al boven de liberalisatiegrens van 699 euro per maand ligt.

Het probleem ontstaat dankzij het fijnzinnige huurrecht: bij gereguleerde huurovereenkomsten kan de extra inkomensafhankelijke huurverhoging gewoon doorgezet worden, ook als de huur al boven 700 euro per maand ligt. Gereguleerd betekent dat ooit, ten tijde van aangaan van de overeenkomst, de huur onder de liberalisatiegrens lag. Voor de verhuurder is dat nu dubbel incasseren: de verhuurdersheffing valt weg en de huur kan tot 6,5 procent extra worden verhoogd. De inkomensafhankelijke huurverhoging is bedoeld om scheefwonen tegen te gaan en dat richt zich op woningen onder de liberalisatiegrens.

Men kan denken dat het niet zo’n vaart loopt en dat dit uitzonderlijke gevallen betreft. Maar dat is niet zo, berekenen we met het Woononderzoek 2012. Bij voortgezet huurbeleid betreft het in 2017 naar schatting zo’n 80.000 corporatiewoningen en zo’n 50.000 particuliere huurwoningen die boven de liberalisatiegrens nog steeds jaarlijks 0,5 of 2,5 procent extra inkomensafhankelijke huurverhogingen kunnen krijgen. In 2013-2014 kan dit de helft daarvan al overkomen. Een redelijk denkende verhuurder zal natuurlijk wel kunnen afzien van deze optie: de extra huurverhoging is geen verplichting. Maar de vraag is gewettigd of de inkomensafhankelijke huurverhoging niet simpel via de regelgeving moet worden beperkt tot huren tot 700 euro (de liberalisatiegrens).

Alternatief

Een aantrekkelijke alternatieve optie is om de zittende huurder die de komende jaren boven de 700 euro huur gaat geraken, nu al een nieuw geliberaliseerd contract aan te bieden. In Amsterdam biedt het recent gestarte experiment Flexibel Huren deze mogelijkheid.

Ter compensatie van de hogere huur kan de verhuurder daar best wat geld bijleggen, want het spaart mogelijk meerdere jaren verhuurdersheffing uit. De huurder kan ook worden aangeboden dat na de aanvankelijke verhoging naar 700 euro de huurstijging bijvoorbeeld niet meer dan inflatie plus 1 procent zal zijn; dat kan dan in het nieuwe contract worden vastgelegd.

Voor veel van deze huurders wordt het nu aantrekkelijker de woning (of een andere) te kopen. Dat is afhankelijk van hun wooncarrièrepad. Voor twintigers en dertigers (een kwart van deze huurders) is dat waarschijnlijk beter te doen dan voor ouderen (20 procent is ouder dan 65). En bij eengezinswoningen (driekwart van het totaal) is incidentele verkoop gemakkelijker dan bij appartementen. Ruw geschat zou voor 20 tot 40 procent van deze huurders kopen in plaats van huren een reële optie zijn.

In elk geval is het voor verhuurders een segment waar de komende jaren beweging in te verwachten valt. Een bijsluiter met de alternatieve opties voor de huurder is bij de komende aanzegging tot huurverhoging snel te maken.

Het vervolg, wanneer de huurder aanklopt om zijn opties door te nemen, vergt wel een adequate advisering. Want verschillende paden in de wooncarrière liggen inmiddels vol met opgehoogde drempels en dichte hekken. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt duurder en ingeperkt. De financieringsnormen worden strakker. De aflossingsplicht maakt de financieringslast hoger. Inkomenszekerheid in de toekomst is geboden. De verhuurder kan dus opeens in de financiële advisering terechtkomen en dat mag niet zonder diploma’s. Met 130.000 woningen praten we wel over een marktsegment van ruim 1 miljard jaarhuur of rond 20 miljard woningwaarde waar huurder en verhuurder er belang bij kunnen hebben om hun onderlinge relatie te herzien.

Rob de Wildt, Peter Berkhout, RIGO Research en Adviesmarkt

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels