artikel

We willen toch niet weer te weinig huizen?

bouwbreed Premium

In het voorjaar van 2015 worden de verkiezingen voor de provinciale staten gehouden. Politieke partijen zijn hun verkiezingsprogramma’s aan het voorbereiden. Naast de te verwachten pleidooien die daarin zullen zijn te vinden om toch vooral op binnenstedelijke woningbouwlocaties bouwen, is het van belang vooral veel locaties te reserveren, ook buitenstedelijk.

Het is begrijpelijk dat we zuinig willen zijn op de nog open ruimtes. En het is ook goed dat we bij het zoeken naar woningbouwlocaties vooral kijken welke goede binnenstedelijke mogelijkheden er zijn. En natuurlijk moeten we inzetten op het transformeren van kantoren in woningbouwbestemmingen. Maar in sommige regio’s, zoals de Amsterdamse, dreigen we in grote problemen te komen als we niet zowel tijdig als veel planologische capaciteit reserveren.

Het woningtekort dat zich aandient is vooral in Noord-Holland ongelooflijk groot. Welke bron we ook hanteren, de dreigende tekorten rijzen de pan uit. Tot 2040 is er, volgens de provinciale rekensommen, een extra woningvraag van liefst 235.000 woningen. Er is slechts plancapaciteit voor 180.000 woningen. Ofwel een tekort van maar liefst 55.000 woningen. Let wel: een nu al berekend tekort. In die rekensommen is er van uit gegaan dat alle locaties die nu bekend zijn, hard en zacht, ook worden gebruikt. We weten uit ervaring dat daarbij altijd tegenvallers optreden. Circa 30 procent van de geplande capaciteit komt niet of heel veel later tot realisatie. Dat zal nog meer aan de orde zijn nu er zo’n groot beroep op binnenstedelijke locaties wordt gedaan. Niet alleen zijn de bezwaren van omwonenden een remmende factor. Ook komen locaties vaak niet tot ontwikkeling omdat er geen financieel haalbare exploitatie mogelijke is, omdat de grond fors vervuild is of omdat onze geluidsregels van het autoverkeer in de directe omgeving bouwen onmogelijk maken.

Daarnaast zal in Noord-Holland op veel locaties Schiphol roet in het eten gooien. Als de Schipholbelemmeringen op de kaart van de provincie worden geprojecteerd, vallen opnieuw heel wat locaties uit de boot.

Alle reden dus om veel extra capaciteit te reserveren. Voor wie mocht denken dat we de woningvraag wel kunnen oplossen met ombouwen van leegstaande kantoorruimte: neen dus. Een simpele rekensom van praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw helpt ons uit de droom. Hij rekende voor dat als 30 procent van de leegstaande meters kantoorruimte is om te bouwen tot woonruimte –wat al een heel optimistische aanname is- dat evengoed slechts in 2 procent van de woningvraag voorziet.

In Amsterdam wordt nu al weer 30 proent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Het Planbureau voor de Leefomgeving (24 oktober 2014) waarschuwt in de publicatie ‘Kwetsbaarheid van de regionale woningmarkten’ dat zowel huurders als kopers in de Amsterdamse regio in zwaar weer komen. Als er minder woningen worden gebouwd dan nodig zijn, zal dat extra het geval zijn. Banaler kant het eigenlijk niet: zeventig jaar na de Tweede Wereldoorlog is er gewoon weer ouderwetse woningnood, en niet zo weinig ook!

Natuurlijk is het beeld per provincie zeer uiteenlopend. Maar vooral de politieke partijen in Noord-Holland doen er wijs aan om een forse extra capaciteit aan ruimtereserveringen voor woningbouw te doen. We kunnen ons niet permitteren om te weinig te reserveren op straffe van grote woningnood en op bijbehorende onbetaalbaarheid van het wonen voor heel veel mensen. Alle zeilen bijzetten dus. Tenslotte: planologisch reserveren betekent nog niet dat er pers e ook gebouwd moet worden. Als later mocht blijken dat we te veel ruimte hebben gereserveerd is het vele malen gemakkelijker om de reservering niet te gebruiken dan achteraf proberen een tekort in te halen.

Jos Feijtel, voormalig wethouder van de gemeente Heerhugowaard, voormalig burgemeester van de gemeente Medemblik, adviseur wonen

Reageer op dit artikel