artikel

Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling

bouwbreed

Omdat het karakter van gebiedsontwikkeling de laatste jaren sterk veranderd is, komt het er nu vooral op aan goed samen te werken. En liefst vanaf een vroegtijdig stadium.

Flexibiliteit en betrokkenheid van toekomstige gebruikers en eigenaren zijn nieuwe uitgangspunten voor een meer organische vorm van gebiedsontwikkeling. Een goed doordachte ontwikkel- en samenwerkingsstrategie bij zowel gemeenten als marktpartijen vormt bij dat al een basis, die moet leiden tot wederzijds vertrouwen. Dat is het eenvoudige recept van de Neprom dat onlangs werd gepubliceerd.

Weinig zekerheden

Gebiedsontwikkeling van nu vereist een door de vraag gestuurde en gefaseerde aanpak. Flexibiliteit in de plannen en het planproces is dan ook geboden. Er bestaan immers weinig zekerheden; het proces moet zo zijn ingericht dat dit gaandeweg wordt verkend en uitgewerkt. “Bepalende factoren bij het beleggen van de verantwoordelijkheid van de grondexploitatie zijn naast grondposities en financiële armslag het risicoprofiel van een ontwikkeling.”

Nog belangrijker is om al vroeg in het proces te achterhalen of er vraag is naar de voorgestelde producten en of ze in de voorgestelde vorm en prijscategorie ook daadwerkelijk kunnen worden afgezet. Deze aanpak leidde bijvoorbeeld in Kerckebosch te Zeist begin dit jaar tot vier contracten met ontwikkelaars voor in totaal ongeveer tweehonder woningen. Als “gemeente en marktpartijen het inhoudelijk met elkaar eens zijn over de essenties van de opgave en daarvoor beide gemotiveerd zijn” helpt dat enorm, aldus Agnes Fransen, hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling van de TU Delft. Ook zij is realistisch-positief gestemd over de mogelijkheden van publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling, maar dan wel onder de nodige zakelijke condities.

Herijking plannen

Inmiddels wordt de roep om toch vooral maatschappelijke opgaven via gebiedsontwikkeling te realiseren steeds luider. Dat maakt het er allemaal niet gemakkelijker op, zoals de Spoorzone in Delft heeft bewezen. Een herijking van de plannen van dit centraal gelegen infrastructuurproject leverde het inzicht dat het oorspronkelijke plan niet meer haalbaar was. De gemeente Delft nam de regie en verantwoordelijkheid weliswaar over, maar het leverde naast een forse rekening van tientallen miljoenen aan de batenkant slechts de reorganisatie van de eigen vastgoedportefeuille op.

“Orde op zaken stellen betekent ook erkennen dat dit ten koste gaat van andere projecten en overige maatschappelijke investeringen”. Enigszins vergelijkbaar zijn de voorbeelden van Saendelft en de Bloemendaelerpolder. In Saendelft was het kantje boord, vooral omdat op basis van een gerechtelijke uitspraak een net gerealiseerd aantal nieuwbouwhuizen moest worden gesloopt onder druk van het nabijgelegen Forbo-concern. Omdat alle partners bleven geloven in het project kon het – zij het met vertraging en beperking van ambities – toch worden uitgevoerd, hetgeen ook in de Bloemendaelerpolder gebeurde.

Kopschuw

De handreiking van de Neprom die zich richt op de vraag hoe in de huidige marktomstandigheden gemeenten en private opdrachtgevers (ontwikkelaars, corporaties en beleggers) het beste tot samenwerking kunnen komen bij het realiseren van gebiedsontwikkeling met (ook) commerciële functies, is mede samengesteld door de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft en Akro Consult. Het is een optimistisch gesteld geschrift in een tijd dat gemeenten wel uitkijken om publieke betrokkenheid te tonen, laat staan risicodragend in gebiedsontwikkeling te stappen. De miljoenenverliezen die menig gemeente, maar ook projectontwikkelaars en beleggers mochten afboeken op de grondexploitatiewaarde, heeft hen immers kopschuw gemaakt. Het is dan te makkelijk om het adagium “laat de markt het maar doen” te laten klinken of het ontvlechten van gemeenschappelijke exploitatiemaatschappijen tot inzet te maken, ondanks de traag op gang komende economische groei. Maatwerk, opknippen van oorspronkelijke projecten en trajecten maar vooral inzicht in de (on)mogelijkheden om kosten geheel of gedeeltelijk te ontkoppelen van de overheid zijn de realistische instrumenten van nu. Nieuwe verdienmodellen en alternatieve vormen van financiering, zoals crowd-funding, horen daar trouwens niet bij. Enkele niches daargelaten behoren deze – volgens hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw – meer thuis in het repertoire van Hans Kazan!

TIPS VOOR PROCEDURE EN CONTRACTMANAGEMENT

1. Zorg voor goede koppeling tussen praktijk, proces en juridische afspraken.

2. Denk vooraf na over planhorizon, fasering en beslistermijnen.

3. Breng kosten en risico’s vroegtijdig in kaart; maak heldere afspraken over de verdeelsleutel.

4. Bepaal go/no go momenten.

5. Leg elke fase vast in (vervolg)overeenkomst.

6. Richt het contract in voor verdere planontwikkeling en uitvoering.

7. Zorg voor overzicht van volledig speelveld.

8. Analyseer het speelveld doorlopend vanuit verschillende perspectieven.

Drs. Robbert Coops, sociaal-geograaf en werkzaam bij Winkelman van Hessen en drs. Bert Wolting  

Bron: Houd het simpel, met vlag en wimpel; een handreiking voor marktpartijen en overheden in het verlengde van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011, Neprom, Voorburg, 2014.

Reageren? Dat kan via mail naar redactie@cobouw.nl of op Twitter via @CobouwNL

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels