artikel

Dialoog met markt niet altijd simpel

bouwbreed

Dialoog met markt niet altijd simpel

Om overheden en marktpartijen bij elkaar te brengen in een onzekere markt, heeft de Neprom in samenwerking met Akro Consult en de praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling van de TU Delft een handreiking opgesteld. Robbert Coops bezocht het begeleidend seminar.

De voorbeelden van gebiedsontwikkeling die ogenschijnlijk wel slagen verhullen vaak de wankele basis waarop de visie- en beleidsvorming tussen gemeente en marktpartijen plaatsvindt. Een financiële crisis bij een projectontwikkelaar, een onverwachte politieke machtswisseling of een procedurele uitglijer leidt ondanks alle goede voorbereidingen en gemeenschappelijke uitgangspunten tot stagnatie of zelfs het stopzetten van het planproces.

Het scheelde niet veel of de ontwikkelcompetitie Noord-Hofland in Voorschoten was mislukt. Van de vijf geselecteerde inschrijvers vielen er in twee maanden tijd om uiteenlopende redenen drie af. Wat nu te doen? Project(bege)leider John Geelen van Royal Haskoning DHV stond met zijn team voor de keuze om het proces opnieuw te starten of voort te laten gaan met de twee overblijvende partijen. Hij koos voor het laatste. “Durf vast te houden aan de oorspronkelijke procedure en de gemaakte afspraken en loop niet weg voor moeilijke keuzes”, zo hield hij zijn gehoor op het praktijkseminar ‘Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling’ voor. Het betreffende gebiedsontwikkelingsproject kende trouwens meer problemen, die mede te maken hebben met onduidelijke documenten. Vooral de daarin opgenomen bouwverplichting in relatie tot de (on)zekerheid van de verkoop van kavels nekte bijna de realisatie van het project. Een kleinschalig project dat het vooral moet hebben van de creativiteit en flexibiliteit van de marktpartijen maar waarvan de realisatie vaak aan een zijden draadje hing. “Simpelheid – zoals in de handreiking gebiedsontwikkeling wordt getypeerd – van procedures is zeker geen garantie voor succes.”

Ondanks de soms teleurstellende ervaringen bij zoeken en vinden van marktpartijen is een dialoog met de markt niet alleen noodzakelijk maar vaak ook stimulerend. Meer professionaliteit en transparantie bij private partijen is dan een vereiste. “Gerichte marktconsultaties leveren vrijheid op”, aldus Roger Kersten van Akro Consult. Juist door de minder dominante rol van projectontwikkelaars en gemeenten ontstaat er voor nieuwe ideeën, maar zeker ook voor nieuwe coalities en maatschappelijke p artners nieuwe perspectieven. Het is alleen teleurstellend en belemmerend dat de Nederlandse overheid in de Aanbestedingswet nog veel verder gaat dan de Europese regelgeving. Daarbij komt dat diezelfde overheid ook de neiging heeft om overdreven eisen te stellen. Ook de huidige marktsituatie – die risicomijdend is – draagt niet altijd bij aan voldoende draagvlak, zeker niet voor complexe en gedetailleerde plannen en procedures rond gebiedsontwikkeling.

Zeer complex is in ieder geval de ontwikkeling van het stationsgebied in Utrecht waar een zognaamde urban hubmoet ontstaan. Het is daarvoor een ideale plek waar detailhandel, opslag en distributie, horeca, openbaar vervoer, fietsverkeer en wonen zullen samenvloeien. Een veelheid van problemen en oplossingen is inmiddels tussen gemeente en de uiteindelijke winnaar van de gevolgde, besloten aanbestedingsprocedure – Dura Vermeer – gewisseld. Uit de toelichting van de gemeentelijke projectleider Heleen Wijtmans bleek hoe intensief en spannend de voorbereidingsperiode is geweest. Stapsgewijs konden niet alleen marktpartijen wennen en bijdragen aan de gemeentelijke visie (en andersom), maar het was ook een fase waarin visies en uitgangspunten onderling konden worden getoetst en toegespitst. “Flexibiliteit, creativiteit en transparantie waren de hoofdingrediënten gedurende de eerste twee jaar. Door in dialoog te gaan en te blijven hebben we uiteindelijk van een uiterst globaal idee een financieel, juridisch en bestuurlijk uitgewerkt plan gerealiseerd dat voldoet aan vele en vooral veel verschillende wensen en eisen. We zijn er nog niet, want in de realisatiefase zullen we vast nog onverwacht het nodige tegenkomen, maar er bestaat – zeker ook onderling – alle vertrouwen dat de gewenste transformatie van dit gebied in 2019 klaar is.”

Drs. Robbert Coops Sociaal-geograaf en geassocieerd partner bij Winkelman van Hessen (rcoops@wvhcommunicatie.nl) Drs. Bert Wolting (wolting@gebiedsconsult.nl)

Houd het simpel, met vlag en wimpel; een handreiking voor marktpartijen en overheden in het verlengde van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011, Neprom, Voorburg, 2014.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels