artikel

Wonen wordt voor iedereen betaalbaar

bouwbreed

Wonen wordt voor iedereen betaalbaar

De bouw is voor de overheid geen topsector meer, de woningmarkt is ingestort. Toch gaat wonen 2014 weer een belangrijke rol spelen als economische motor. Maar dan op een hele andere manier dan we dat tot nu toe kennen.

Er wordt sinds het economisch slechter gaat regelmatig bericht over de woningmarkt. Recentelijk lees je veel berichten erover dat wonen in Nederland in verhouding duur is. Tijdens de huizenbubbel wilde iedereen meeverdienen aan het verkopen van woningen. Hierdoor is een woud aan opslagen ontstaan op de werkelijke productieprijs van een woning. Het kon ook, want het geld was beschikbaar. Niemand maakte zich druk om wat het nou eigenlijk precies kostte om de woning te maken. Eigenlijk was dat een soort ‘scheefbouwen’: de verkoopprijs had niets te maken met de duurzame waarde van het product. Maar nu is dit in rap tempo aan het veranderen. 2014 wordt het jaar waarin dit eindelijk ook voor de consument zichtbaar gaat worden.

Verkoopprijzen zijn nog steeds relatief hoog in verhouding tot wat het kost om een woning te maken. Maar die dalen al sneller dan de bouwkosten. Dat is positief nieuws. Partijen zien blijkbaar in dat exorbitante opslagen op woningen niet meer kunnen.

De kosten om een woning te bouwen gaan lineair omlaag. Dat is voor een deel toe te schrijven aan toegenomen concurrentie die zorgt voor gepaste scherpte van uitvoerende partijen. Maar het is niet alleen prijsdumping. Architecten en bouwers zijn veel effectievere woningen gaan ontwikkelen, die vooral logistiek slimmer in elkaar zitten zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit. Door sneller en slimmer te bouwen kun je ook beter bouwen. Dezelfde woning van acht jaar geleden bouwen wij nu voor bijna de helft van de kosten met een hogere kwaliteit.

Neem bijvoorbeeld de energetische prestatie. In het bouwbesluit wordt deze vastgelegd met een minimale epc. De politiek discussieert over de verlaging van de epc van de huidige 0,6 naar 0,4. Maar dat is achter alle ontwikkelingen aan. Wij bouwen als standaard inmiddels voor 60.000 euro bouwkosten epc-0-woningen. Het gebouwgebonden energieverbruik is dan nul. 2014 gaat de ontwikkeling door om woningen zonder energienota aan te kunnen bieden, autarke woningen, CO 2-neutraal bouwen enzovoorts. Het effect voor de woonconsument: minder hypotheeklasten door een lagere verkoopprijs evenals een substantieel lagere energierekening.

Sociale woningbouw

Als je al deze effecten bij elkaar optelt, staan we aan de vooravond van een nieuwe ontwikkeling: wonen wordt in de basis voor iedereen betaalbaarder dan sociale woningbouw. Daarmee wordt betaalbaar wonen commercieel interessant. Onrendabele investeringen op sociale woningbouw zijn verleden tijd. Niet dat corporaties daarom niet meer nodig zijn. Los van de grote voorraad bestaande woningen hebben ook zij commercieel belang en zijn gebaat bij sociale huur zonder onrendabele top. Nederland heeft straks op mondiaal niveau de eerste echte marktvisie op het bereikbaar en sociaal verantwoord maken van wonen voor iedereen.

Voor starters hoeft niemand meer bij de staat aan te kloppen. De markt is voldoende toegerust om de nieuwe generatie bewoners wonen zo betaalbaar aan te bieden als nooit tevoren. Het echte probleem zijn niet de starters, maar al die mensen die vijf jaar geleden een te dure woning hebben gekocht die in de toekomst niet meer te verkopen zal zijn voor dat geld.

De woningmarkt met als doel de verkoop van woningen zal daarom in de toekomst weliswaar beter worden, maar een marginale rol spelen. In 2014 ontstaat een nieuwe markt. Een woonmarkt, die de woonconsument als klant serieus neemt. Die is al lang in een wereld aangekomen, die meer waarde hecht aan gebruik dan eigendom. Denk aan je auto, telefoon of huis. Wat daarvan gebruik je alleen en wat is echt je eigendom? Het doel van deze nieuwe woonmarkt is de verkoop van beter wonen. De woning is slechts een middel. De producten zijn energie- upgrades, comfortverbeteringen, uitbreidingen, mooi wonen en ga zo maar door.

De huidige bouw is voor de overheid geen topsector meer. Dit jaar tekenen zich de eerste contouren af van een nieuwe topsector. Deze gaat vernieuwende en tot nu toe ongekende producten op de markt brengen, die mensen graag willen aanschaffen om beter te kunnen wonen. 2024 zal de overheid deze nieuwe bouw dan – zoals met alles beleid achter de ontwikkelingen aan – als nieuwe topsector omarmen.

Reimar von Meding is partner en directielied van KAW Architecten en adviseurs. Discussieer met hem op Twitter

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels