artikel

Rechtspraak: crisis is ondernemersrisico

bouwbreed

Rechtspraak: crisis is ondernemersrisico

Project- en gebiedsonwikkelingen staan in deze economische tijden onder druk. Overeenkomsten die vóór de crisis zijn gesloten kunnen niet meer of niet meer onder dezelfde voorwaarden worden nagekomen. Voor de rechtbank geldt echter dat de crisis niet als onvoorzien wordt geacht.

Partijen betrokken bij ontwikkelingen zoeken in deze tijd naarstig naar mogelijkheden om overeenkomsten open te breken. De vraag die zich daarbij aandient is of de huidige crisis een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek (BW), op grond waarvan overeenkomsten kunnen worden gewijzigd of (zelfs) ontbonden. Het antwoord op die vraag luidt in algemene zin ontkennend.

Uit de rechtspraak volgt het beeld dat de crisis noch de gevolgen daarvan, als onvoorzien kwalificeren. Rechters menen dat crisis van algemene aard is, die in beginsel iedereen raakt (of kan raken) en een zeker ondernemersrisico met zich brengt. Het geeft, behoudens zeer uitzonderlijke omstandigheden, geen aanleiding om in te grijpen in bestaande rechtsverhoudingen. Ik wijs illustratief op de volgende uitspraken:

Reserveringsvergoeding

Rechtbank Amsterdam 24 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:CA2158:

Rechtsoverweging 4.22: De rechtbank is met de gemeente Amsterdam van oordeel dat de kredietcrisis geen omstandigheid is die van dien aard is dat de gemeente Amsterdam jegens MV191 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onverminderd aanspraak mag maken op de contractueel overeengekomen reserveringsvergoedingen over de jaren 2008 en 2009 alsmede op de contractueel overeengekomen (verbeurde) waarborgsom. De rechter dient terughoudendheid te betrachten bij de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. De redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. De Multi Vastgoed groep is een ervaren en professionele speler op de vastgoedmarkt. Zij is in die hoedanigheid akkoord gegaan met de overeenkomst en alle voorwaarden die daar deel van uitmaken. De overeenkomst heeft naar zijn aard een speculatief karakter. Op het moment dat de overeenkomst werd gesloten moest MV191 nog gegadigden vinden voor de op het perceel te realiseren gebouwen en moest zij de financiering voor het project nog regelen. MV191 heeft daarmee een risico genomen. De markt kan altijd omslaan. Gezien de aard van de overeenkomst komen de veranderde marktomstandigheden tengevolge van de kredietcrisis geheel voor rekening van MV191. De rechtbank ziet dus geen aanleiding om de overeenkomst op grond van artikel 6:258 BW te wijzigen of te ontbinden.

Terughoudend

Rechtbank Arnhem 21 november 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BY6596:

Rechtsweging 4.13: De rechtbank overweegt ter zake van het beroep van [gedaagde] op artikel 6:258 BW als volgt. Voorop wordt gesteld dat dit artikel terughoudend dient te worden toegepast. Veranderingen in het economisch tij kunnen zich altijd voordoen en dienen in beginsel dan ook geschaard te worden onder het ondernemersrisico. Het moge duidelijk zijn dat een ontwikkelaar die zich verbindt om op een wat langere termijn (in dit geval 1 respectievelijk 1,5 jaar) grond af te nemen tegen een vooraf bepaalde hoge prijs een zeker risico neemt. (…) Als gevolg van deze aanpassing van de overeenkomst zouden de nadelige gevolgen van het veranderde economische tij derhalve vrijwel volledig bij de verkoper komen te liggen, terwijl dit risico gelet op de aard van deze overeenkomst en de verkeersopvattingen bij de koper dient te blijven.

Schommelingen

Rechtbank Zutphen 30 september 2009, ECLI:NL:RBZUT:2009:BK3761:

Rechtsoverweging 4.4: Beoordeeld dient te worden of de door [gedaagde sub 1 en 2] aangevoerde gewijzigde economische situatie als onvoorziene omstandigheid in bovengenoemde zin valt aan te merken. Een feit van algemene bekendheid is dat de economie in het algemeen en de onroerendgoedmarkt in het bijzonder aan schommelingen onderhevig is. Periodes van economische voorspoed worden vroeg of laat afgewisseld door economisch mindere tijden. Periodes van stijgende huizenprijzen worden afgewisseld door stabiliserende of zelfs dalende huizenprijzen. Wanneer de economische situatie op een zeker moment verslechtert en/of de huizenprijzen dalen, kan dan ook niet worden gesproken van een werkelijk exceptionele situatie. Dit betekent dat een dergelijke wijziging niet is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid in de zin van eerdergenoemde bepalingen, ook niet indien sprake is van substantiële wijzigingen.

Hoge uitzondering

Een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de economische crisis wordt kortom door rechtbanken (tot op heden) in de regel niet gehonoreerd. Achterliggende gedachte daarbij is dat slechts bij hoge uitzondering moet worden ingegrepen in reeds gesloten (en geldige) overeenkomsten, zeker als daardoor het risico dat in de betreffende overeenkomsten besloten ligt wordt overgeheveld van de ene naar de andere contractpartij.

In het licht van de rechtspraak luidt het advies om in overeenkomsten bij project- en gebiedsonwikkelingen zoveel als mogelijk te contracteren door gebruik te maken van (wijzigings- en/of beëindigings) bepalingen, die geënt zijn op onvoorziene situaties die de ontwikkeling op welke manier dan ook zouden kunnen dwarsbomen.

Een voorbeeld hiervan is te vinden in een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 11 september 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3667. Het ging hier om een realisatieovereenkomst aangaande de verkoop en ontwikkeling van gronden tussen een gemeente en een projectontwikkelaar, waarbij de projectontwikkelaar de realisatieovereenkomst wegens gewijzigde marktomstandigheden had ontbonden. Partijen hadden de situatie van gewijzigde (markt-) omstandigheden in hun overeenkomst verdisconteerd, om welke reden beroep op onvoorziene omstandigheden (art. 6:268 BW) niet aan de orde was. De rechter oordeelde dat de projectontwikkelaar gerechtigd was de realiseringsovereenkomst op grond van de ontbindingsbepaling uit de overeenkomst te beëindigen. De uitspraak geeft de waarde aan van een goed (marktbestendig) contract.

Mocht u twijfelen over (een) reeds gesloten of te sluiten overeenkomst(en) aangaande project- en gebiedsonwikkelingen, laat u dan – tijdig – adviseren. Voorkomen is beter dan genezen.

Marc Houweling, Severijn Hulshof Advocaten

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels