artikel

We bouwen voor de verkeerde doelgroep

bouwbreed Premium

De huishoudensgroei zal de komende decennia worden gedomineerd door toename van het aantal 65- en 80-plussers. De huidige nieuwbouwproductie richt zich echter op starters en studenten. Een opmerkelijke paradox, waarmee veel kansen blijven liggen en die uiteindelijk leidt tot kapitaalvernietiging.

Op dit moment kent Nederland circa 7,6 miljoen huishoudens. De verwachting is dat de bevolking tot 2040 doorgroeit tot circa 8,6 miljoen huishoudens. Deze groei wordt voor het overgrote deel verklaard door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Het gaat daarbij om een toename van 500.000 alleenstaande 65-plussers en 400.000 alleenstaande tachtigplussers.

Het ouderenbeleid richt zich sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw op het zo lang mogelijk huisvesten van senioren in de eigen woning. Met de huidige extramuraliseringsopgave wordt dit beleid verder versterkt. Een inschatting van Berenschot uit 2013 gaat uit van 800 leegkomende verzorgingshuizen in de komende vijf jaar.

We zien deze vergrijzingsgolf natuurlijk al lange tijd op ons afkomen. Het feit dat deze zich onvoldoende manifesteert op de markt voor nieuwbouwwoningen, is het gevolg van de lage verhuisgeneigdheid onder senioren. Behoud van het sociale netwerk, beeldvorming en praktische bezwaren maken dat pas verhuisd wordt op het moment dat het echt niet langer kan. Consequentie is dat de nieuwe woningen die nu worden gebouwd, voornamelijk gericht zijn op het starterssegment. We bouwen vooral traditionele eengezinswoningen en in de grote steden wordt stevig geïnvesteerd in nieuwe studentenwoningen. Starters willen hun zelfstandige woningbehoefte doorgaans niet langer uitstellen en treden als eerste toe in een zich langzaam herstellende nieuwbouwmarkt.

Het klinkt als een bijzondere paradox: een verouderende bevolking die vooral starterswoningen bouwt. Op de lange termijn leidt deze paradox tot kapitaalvernietiging op de woningmarkt. Enerzijds leidt de huidige nieuwbouw landelijk gezien tot een overaanbod aan eengezinswoningen. Daarnaast moeten we als maatschappij veel kosten maken om de bestaande voorraad zo lang mogelijk geschikt te houden voor senioren. Uit recent onderzoek van ABN-Amro blijkt dat circa 760.000 woningen aangepast moeten worden om te kunnen voorzien in de vraag. Dan hebben we het nog niet over de inrichting van de bijbehorende voorzieningenstructuur.

Stel je voor dat we onze nieuwbouwopgave zouden kunnen richten op senioren en de starters kunnen huisvesten in de bestaande voorraad. Daarmee zouden we twee vliegen in een klap slaan. We zouden immers de doorstroming in de bestaande voorraad op gang kunnen helpen (met bijbehorende investeringen in onderhoud en verduurzaming) en tegelijkertijd kunnen zorgen voor beter geschikte woningen voor senioren en bijpassende voorzieningen.

Als we dit willen, moeten we ervoor zorgen dat het aantrekkelijk wordt voor senioren om hun huidige woning tijdig te verruilen voor een nieuwe. En hier ligt de crux. Tot op heden zijn initiatieven vanuit de markt op dit punt weinig succesvol geweest. Een concept als ‘Seniorenstad’ – een gated communitymet beelden van vrolijk sportende Amerikaanse senioren – riep in veel oudere Nederlandse ogen eerder weerstand op dan enthousiasme.

Waar de markt vooralsnog faalt, ligt in de regel een taak voor de overheid. De rijksoverheid lijkt voorlopig de handschoen nog niet op te willen pakken. Ook het Planbureau voor de Leefomgeving als adviseur van de minister, beschouwt in zijn studie ‘Vergrijzing en woningmarkt’ de beperkte verhuisgeneigdheid van senioren als een gegeven en accepteert daarmee alle negatieve consequenties hiervan. Volkshuisvestingsbeleid – of wat daar van over is – is gedecentraliseerd naar gemeenten. Het oplossen van de paradox, en het in beweging krijgen van senioren op de woningmarkt, overstijgt echter het lokale niveau.

De maatschappelijke opgave is van een zodanige omvang, dat hier een opgave ligt voor markt en overheid. Het vraagt om regionaal woningmarktbeleid, een juiste inzet van beleidsinstrumenten (fiscale prikkels, voorlichting) en een creatieve marktbenadering door marktpartijen. Een degelijke verkenning van maatschappelijke kosten en baten en een zorgvuldige marktanalyse is het meer dan waard.

Ir. Ivo van Ophem, adviseur AT Osborne en deelnemer BouwregieNetwerk.nl

Reageer op dit artikel