artikel

Onroerende zaak of niet?

bouwbreed Premium

Onroerende zaak of niet?

In het huurrecht leveren kwalificatievragen – de vraag welk wettelijk systeem op een overeenkomst van toepassing is – regelmatig uitspraken op over perikelen.

De kwalificatie van de huurovereenkomst levert vaak discussie op wanneer een van beide partijen de huurovereenkomst wil beëindigen. Zo ook bij de beëindiging door de staat van de huurovereenkomst met de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (KNVvL) voor vliegveld Valkenburg.

KNVvL huurt vliegveld Valkenburg al jaren voor de beoefening van de zweefvliegsport. De staat wil het terrein ontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied en heeft de huurovereenkomst tegen 1 juli 2012 opgezegd en de ontruiming aangezegd. KNVvL heeft daarop een beroep op ontruimingsbescherming (art. 7: 230a BW) gedaan en de rechter verzocht de termijn waarbinnen ontruimd moet worden met een jaar te verlengen.

De vraag die rees is of het gehuurde, een landingsbaan, een ‘gebouwde onroerende zaak’ is. Zo ja, dan komt KNVvL ontruimingsbescherming toe. De discussie heeft uiteindelijk op 11 april 2014 tot een uitspraak van de Hoge Raad geleid (ECLI:NL:HR:2014:899). De Hoge Raad overweegt dat een landingsbaan niet gebouwd maar aangelegd is, waarvoor is aangeknoopt bij de definitie van ‘gebouw’ zoals omschreven in art. 1, aanhef en onder c Woningwet. Het verschil lijkt wellicht louter tekstueel maar heeft belangrijke gevolgen voor de rechten uit hoofde van de huurovereenkomst. Huurders van een stuk onbebouwde grond en van ongebouwde onroerende zaken komen geen ontruimingsbescherming toe. Is sprake van huur van een gebouwde onroerende zaak, dan kunnen huurders, wanneer geen sprake is van woon- of winkelruimte (art. 7:290 BW), wèl een beroep doen op ontruimingsbescherming. Huurders van woon- of winkelruimte komen tot slot een verregaande mate van opzeggings- en ontruimingsbescherming toe.

De vraag of sprake is van huur van gebouwde of ongebouwde onroerende zaken kan in de bouwpraktijk van belang zijn bij de huur van tijdelijke depots, ketenparken en andere tijdelijke inrichtingen.

KNVvL komt door het oordeel van de Hoge Raad dat een landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak is, geen ontruimingsbescherming toe. De uitspraak heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst met KNVvL niets meer in de weg staat van de herontwikkeling van vliegveld Valkenburg.

Mr. Susanne M. van de Pest, advocaat bij Severijn Hulshof Advocaten, Den Haag

Reageer op dit artikel