artikel

Lagere epc is niet altijd kosteneffectief

bouwbreed Premium

Lagere epc is niet altijd kosteneffectief

De epc van een woning van 0,6 naar 0,4 brengen kost 3000 tot 4500 duizend euro, aldus een paar bouwers drie weken geleden in deze krant. Onmogelijk, stelden eerder Van Hoek en Van de Griend. Wie heeft gelijk?

Op 14 maart 2012 liet Taco van Hoek, directeur EIB, al in Cobouw optekenen: “Kosten duurzame woning overtreffen baten” en “Eindgebruikers zien de kosten niet”. Op 7 augustus 2012 bepleitte milieumanager Bas van de Griend van het Bouwfonds in hetzelfde blad: “Energiezuinige nieuwbouw uitstellen”. Het argument was dat maatregelen om een epc onder 0,6 te realiseren, nu niet renderen.

Hoe is het dan mogelijk dat de bouwers op 8 maart jongstleden het ongelijk van Blok willen aantonen als de minister de kosten voor aanscherping van de epc van 0,6 naar 0,4 op 7000 euro per woning stelt? 3000 tot 4500 euro is de prijs waarvoor de bouwers nieuwbouwwoningen op 0,4 krijgen. Volgens een architect hoeft het zelfs helemaal niets extra te kosten. Zaten de heren Van Hoek en Van de Griend er dan zover naast?

Voor alle standpunten valt iets te zeggen. Het ligt er maar aan welke uitgangspunten je hanteert.

Het beeld dat we bij de discussie kosten epc-aanpassing voor ogen hebben, blijkt te bestaan uit maatregelen voor eengezinswoningen (Van de Griend, Cobouw 18 maart 2014). Ook de plannen die de aannemers aanbieden, betreffen in alle gevallen eengezinswoningen met een (grote) met pv-cellen vol gelegde kap en in een strakke oost–westoriëntering. Mogelijkheid voor een dakkapel of veluxraam ontbreekt, omdat anders het oppervlak pv te klein wordt. Onder deze randvoorwaarden heb je met deze catalogusproducten inderdaad goedkoop een energiezuinige woning.

Als je bouwopgave iets gecompliceerder is – een plat dak is gewenst, de verkaveling ligt al vast – of als je bouwt in een herontwikkelingslocatie waar de grondproductiekosten zo hoog zijn dat alleen hoogbouw rendeert, beland je al gauw in aanzienlijke meerkosten. In een bijzin zei een bouwer het eigenlijk al: “meerprijs 3200 – 4550 euro, afhankelijk van de situatie”. Jammer dat deze nuancering in de hitte van de publicatiestrijd verloren is gegaan.

Bescheiden

Blok stelt zich met 7000 euro meerkosten nog bescheiden op; WE-Adviseurs en Arcadis becijferen de kosten op 5000 tot 15.000 euro. Dat – mede door Neprom en Bouwend Nederland begeleide – rapport toont ook aan dat een derde tot twee derde van het extra geïnvesteerde bedrag wordt terugverdiend. dGmR komt in de verslaglegging naar de EU zelfs tot de conclusie dat alle maatregelen die je treft om de epc verder dan 0,6 te verlagen, meer kosten dan opbrengen. De heren Van Hoek en Van de Griend hebben in deze dus behalve de minister, ook de wetenschap aan hun zijde.

Blijft nog de opmerking van Van Hoek: “Eindgebruikers zien de kosten niet.” De commissie-Huizenprijzen van de Tweede Kamer heeft het andermaal zo duidelijk geconstateerd:

1. De waarde van een woning wordt niet bepaald door de gemaakte kosten maar door hetgeen de markt ervoor over heeft.

2. De hoogte van de huizenprijzen wordt in hoge mate beïnvloed door de leenmogelijkheid van de kopers.

Onder de huidige en toekomstige omstandigheden, waarin de leenmogelijkheden teruglopen, zullen de von-prijzen van nieuwbouw slechts in geringe mate stijgen. De extra (onrendabele) kosten voor energiebesparende maatregelen komen dus ergens anders terecht dan in de von-prijs. Gemeenten die de grondkosten residueel berekenen, zien de effecten direct in teruglopende grondopbrengst. Gemeenten die een andere methodiek hanteren, zullen geconfronteerd worden met nog lastiger af te sluiten overeenkomsten met ontwikkelaars en met afhakende bouwers.

Van de Griend pleit ervoor nu wel bouwkundige maatregelen in de nieuwbouw op te nemen, om later, als de prijzen van de pv-cellen, warmtepompen en bodemwisselaars zijn gedaald en die van de energie zijn gestegen, alsnog die installaties aan te kunnen brengen. Adviersbureau dGmR constateert evenwel dat tussen begin 2005 en medio 2007 de kosten voor dergelijke installaties met 12 procent zijn gestegen, terwijl de toepassing ervan toenam. Grotere vraag kan dus ook de marktwet volgen dat bij schaarste de prijzen stijgen.

Er is dan ook alle aanleiding om nog eens serieus naar de kosteneffectiviteit van verdere epc-verlaging te kijken en daarbij – anders dan nu gebruikelijk – de residuele gevolgen voor de grondopbrengst te betrekken.

Ruud Eggens, kostenadviseur bij gemeente Rotterdam

Hij schreef dit artikel op persoonlijke titel

Reageer op dit artikel