artikel

Risico in pps-constructies gemeentegrond onbekend

bouwbreed Premium

Risico in pps-constructies gemeentegrond onbekend

Gemeenten bezitten 18.500 hectare moeilijk verkoopbare grond. Er zijn nog vele pps-constructies waar miljarden aan grondposities in zitten. Hoe risicovol zijn die?

In 2013 zijn de verliezen bij de gemeentelijke grondbedrijven verder opgelopen. Gemeenten zelf schatten de markt- en projectspecifieke risico’s op 3,6 miljard euro. Gemeenten hebben nu 5500 hectare voor nieuwbouwwoningen en 13.000 hectare bedrijfsterreinen in hun bezit. In het huidige ontwikkeltempo duurt het zeker vijftig jaar voordat alle gronden zijn verkocht. Marktherstel wordt immers – en zeker niet op korte termijn – verwacht. De recente gegevens van het Kadaster en Deloitte Real Estate liegen er niet om: er hangt een financiële molensteen om de nek van vrijwel elke gemeente. Opvallend daarbij is dat krimpgemeenten de buit al zagen hangen en redelijk effectief hebben geanticipeerd op de bevolkingsafname waardoor daar de investeringen per inwoner nu lager liggen dan elders. Het verlies is daar al ingeboekt.

Ook andere rapportages, zoals van de Rekenkamer van Rotterdam en omgeving, geven aan dat er veel pecunia zijn verloren op de grondmarkt door gemeenten. Er zijn als gevolg van publieke grondspeculatie in combinatie met de bouwcrisis inmiddels miljarden verloren; miljarden die door de belastingbetaler weer zullen moeten worden goedgemaakt. Weliswaar is de verwachting dat er nog enige miljarden terug te verdienen zijn als de vastgoedmarkt weer aantrekt, maar dan zullen deze niet opnieuw moeten worden geïnvesteerd in nieuwe risicovolle grondposities of vastgoed zoals te vaak in het verleden is gebeurd. Het is volgens Peter van Rooy, directeur van NederLandBovenWater, onverstandig om gemeenten een actief grondbeleid te laten voeren, gelet op de risico’s en het ontbreken van voldoende vak- en marktkennis. Of de nu op sterk water gezette plannen weer moeten worden (her)ontwikkeld zou dan ook vooral moeten worden overgelaten aan private ontwikkelaars en corporaties.

Er gaan stemmen op nu de niet ontwikkelde gronden maar te verkopen aan de hoogste bieder en het verlies te nemen. Dit doet denken aan begin jaren tachtig toen we ook in een vastgoedcrisis zaten. Sommige gemeenten volgden deze lijn en misten daardoor de opbrengsten van het woningbouwbeleidgin jaren 90 werden – mede door het Vinex-beleid – veel gronden weer “warm” terwijl markpartijen niet meer van zins waren gronden (terug) te verkopen aan gemeenten. Een dure les. Marktpartijen profiteerden vanaf die tijd overigens ook mee in de opbrengsten maar ook risico’s in de grondexploitatie zoals in veel publiek private samenwerkingscontracten (pps) werd vastgelegd. Het advies is derhalve dat tenzij door politieke of financiële omstandigheden gedwongen grond te verkopen, je deze beter kan vasthouden totdat deze in samenwerking met marktpartijen weer ontwikkeld kan worden. Desnoods met gemeentelijke boekhoudtrucs, een vorm van bestuurlijke ongehoorzaamheid, die ondanks de kribbige reactie van de Rotterdamse Rekenkamer in deze omstandigheden best geoorloofd is.

Weinig onderzoek

Maar hoe zit het dan met de constatering dat er nog vele pps-constructies zijn – met name cv/bv-vehikels – waar nog miljarden euro’s in grondposities zitten? Zijn die net zo risicovol als nog niet ontwikkelde of bouwrijp gemaakte gronden? Hoewel daar – voor zover bekend – nog weinig onderzoek naar gedaan is, blijkt dat vele van de daarin gemaakte afspraken, gezien de stagnerende bouwproductie, opnieuw tegen het licht zijn gehouden. Als regel hebben gemeenten de nog niet uitgegeven grond weer in bezit gekregen, zoals in de meeste contracten ook was voorzien. In veel gevallen hebben ook marktpartijen hun grondexploitatieverlies moeten nemen en viel er een gat in hun bouwproductie en dus ook in de veronderstelde geld genererende vastgoedexploitatie met als gevolg saneringen, ontslagen en vele faillissementen. In dit verband is relevant dat tot 2008 zowel gemeenten als marktpartijen bijzonder profiteerden van grondprijsstijgingen als gevolg van de stijging van de woningprijzen. Verstandige partijen blijken deze niet geprognotiseerde opbrengsten te hebben gereserveerd voor slechtere tijden, zoals nu. Dat kon in veel gevallen omdat de cv/bv-constructies expres op afstand en buiten de balans van de gemeente(raden) waren geplaatst om niet voor iedere woningprogrammawijziging e.d. weer terug te moeten naar de gemeenteraad. Dit soort zaken werden bij voorkeur opgelost in de stuurgroep of aandeelhoudersvergadering van de cv/bv, waardoor een gemeenteraad weinig zicht kreeg hoe de grondexploitatie van het betreffende project zich ontwikkelde. Daardoor konden ook nog al eens financiële tegenvallers in de aanleg van infrastructuur en kwaliteit van de woonomgeving w orden opgevangen. Het positieve saldo werd gebruikt voor het project zelf en niet doorgesluisd naar de algemene middelen van de gemeente.

Het zou goed zijn als onderzoekers het risico van de nu nog lopende pps-projecten in beeld zouden brengen, net zoals de eerder opgetreden positieve, financiële effecten van voor de vastgoedcrisis. Die hebben tenslotte veel prachtige woonwijken opgeleverd waar 700.000 huishoudens een goed onderkomen hebben gevonden.

Drs. Robbert Coops, sociaal-geograaf en werkzaam bij Schinkelshoek & Verhoog (r.coops@schinkelshoekverhoog.com)

Drs. Bert Wolting, oprichter/eigenaar Wolting Gebiedsconsult (wolting@gebiedsconsult.nl)

Reageer op dit artikel