artikel

Bouwrechten kwijt na drie jaar?

bouwbreed

Bouwrechten kwijt na drie jaar?

Onder bouwafspraken uitkomen wordt makkelijker voor een aantal gemeenten dankzij de laatste versie van de Crisis- en herstelwet. Het gaat om Almere, Amsterdam, Assen, Culemborg, Den Haag, Enschede, Weesp en Zaanstad. Joost Hoekstra en Simon Tichelaar brengen nuances aan.

Eind juli verscheen in diverse media (waaronder deze krant) het nieuwsbericht dat ontwikkelaars die bouwbestemmingen ongebruikt laten, hun bouwrechten na drie jaar kwijt zouden raken. Dit experiment zou zijn opgenomen in de meest recente (zevende) tranche van de Crisis- en herstelwet en zou alleen gelden voor acht ontwikkelingsgebieden, waaronder de Binckhorst in Den Haag en de Bloemendalerpolder in Weesp. Hoewel het experiment minder ver gaat dan het nieuwsbericht op het eerste gezicht doet vermoeden, zou het (op termijn) een belangrijke rol in projectontwikkelingsland kunnen gaan spelen. Minister Schultz van Haegen (I en M) heeft namelijk al aangegeven dat, in het kader van het opstellen van de Omgevingswet, wordt onderzocht of het wenselijk is om van het experiment een in het hele land geldende regel te maken.

Planschade

Wat regelt het experiment uit de zevende tranche van de Crisis- en herstelwet nu precies? In het vastgestelde ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit uitvoering Crisis-en herstelwet (zevende tranche) is kort gezegd bepaald dat (enkele) gemeenteraden bij het vaststellen van een bestemmingsplan kunnen besluiten dat geen recht op planschade bestaat, als sprake is van bouwbestemmingen die ten minste drie jaar ongebruikt zijn gebleven. De zevende tranche introduceert dus niet zozeer het vervallen van bouwrechten, maar wel een mogelijkheid voor de gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen vast te stellen zonder dat planschade uitgekeerd hoeft te worden aan eigenaren die een bestemming gedurende drie jaar ongebruikt hebben gelaten. Op die manier wordt aan de desbetreffende gemeenten de mogelijkheid geboden om ongebruikte bestemmingen te laten vervallen, zonder dat ze aan de lat hoeven te staan voor planschade. Als gezegd geldt het experiment nu nog alleen voor acht plangebieden, maar de kans bestaat dat de regeling op bredere schaal (via de Omgevingswet) wordt ingevoerd. Uit de toelichting op de zevende tranche blijkt dat de gemeenten niet zomaar mogen bepalen dat geen recht op planschade bestaat bij het vervallen van bouwbestemmingen die ten minste drie jaar ongebruikt zijn gebleven. Om te voorkomen dat eigenaren plotseling met het vervallen worden geconfronteerd, bestaat voor de gemeenten namelijk de verplichting om eigenaren op de hoogte te stellen van het voornemen tot wijziging van het bestemmingsplan. Een eigenaar die op dat moment een project in voorbereiding heeft of voornemens is op korte termijn met de voorbereiding te beginnen, heeft vervolgens de gelegenheid om zijn voornemen aan de gemeente kenbaar te maken, zodat het project in het nieuwe bestemmingsplan kan worden meegenomen. Indien een eigenaar zich niet meldt, heeft die eigenaar blijkbaar niet de behoefte om de bestemming te verwezenlijken en kan worden geconcludeerd dat deze niet uitvoerbaar is, aldus de minister in de toelichting op de zevende tranche. Indien de bestaande bestemming vervolgens wordt wegbestemd, bestaat geen recht op planschade. Overigens is in het experiment niets specifieks geregeld voor de situatie waarin een eigenaar zich meldt, maar desondanks niet overgaat tot het verwezenlijken van de bestemming. In dat geval zal de gemeente wel kunnen kiezen voor onteigening.

Contractbreuk

Naast de voormelde waarschuwingsplicht zullen de gemeenten uiteraard ook rekening moeten houden met contractuele verplichtingen die zij zijn aangegaan. Als een gemeente jegens een eigenaar bijvoorbeeld een inspanningsverplichting is aangegaan om planologische medewerking te verlenen aan een bepaald project, dan ligt het niet voor de hand dat een gemeente het bestemmingsplan desondanks wijzigt ten nadele van het project. In dat geval pleegt die gemeente immers (mogelijk) contractbreuk en moet zij wellicht alsnog schadevergoeding betalen. De Raad van State heeft daarnaast eerder – onder verwijzing naar het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden – in een commentaar bij het experiment aangegeven dat niet in álle gevallen waarin ongebruikte bouwbestemmingen vervallen, schadevergoeding niet meer aan de orde is: er zou wel gelet moeten worden op de mate waarin de rechtszekerheid of gewekte verwachtingen worden aangetast. Met inachtneming van eventuele contractuele verplichtingen en de genoemde waarschuwingsplicht, hebben enkele gemeenten voor bepaalde gebieden dus de mogelijkheid om bestemmingen die ten minste drie jaar ongebruikt zijn gebleven weg te bestemmen, zonder daarvoor planschade uit te hoeven keren. Op het eerste gezicht lijkt deze ontwikkeling vooral negatief voor ontwikkelaars met langetermijnplannen voor bepaalde grondposities, maar het mes snijdt (zoals altijd) aan twee kanten: gemeenten zullen mogelijk eerder geneigd zijn om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Dit kan een stimulans zijn voor het realiseren van nieuwe projecten die beter aansluiten bij het huidig tijdsgewricht, waarvoor een wijziging van een bestemmingsplan nodig is. Denk aan uitbreidingslocaties waarop vóór de crisis woon, kantoren- of bedrijvenbestemmingen zijn geprojecteerd, waarvan te verwachten is dat ze – vanwege beperkte(re) vraag naar die functies – de komende jaren niet meer zullen worden gerealiseerd. Op dit moment zijn gemeenten, uit angst voor hoge planschadeclaims, over het algemeen namelijk huiverig om daarvoor gewijzigde bestemmingen vast te stellen. Toepassing van het experiment in de praktijk zal ons leren of het voor dit soort gevallen inderdaad soelaas biedt.

Joost Hoekstra en Simon Tichelaar, Advocaten op het gebied van onder meer projectontwikkeling bij Straatman Koster Advocaten te Rotterdam.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels