artikel

Hechte vorm pps kan productie versnellen

bouwbreed

Niet de overheid, maar institutionele beleggers moeten voortaan de primaire initiator zijn van stedelijke gebiedsontwikkelingen. Dat is een mooie gedachte, maar tegelijkertijd is het ook een weinig realistische, weten Robbert Coops en Bert Wolting.

Juist beleggers in de vastgoedsector zijn zwaar afgestraft door de bouwcrisis, lagere huren, afwaardering van kantoren en strategische grondposities en onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek. Zij beseffen dat het onverstandig is kapitaal te vernietigen en dat het de moeite waard is om te investeren, verbinden en waarde toe te voegen. Maar tussen dat besef en enige concrete activiteit gloort een gapend gat dat bedrijfsrisico heet. Met de actuele teloorgang van bankverzekeraar SNS Reaal als zoveelste dieptepunt.

Dat allerlei constructies van publiek-private samenwerking (pps) voor gebiedsontwikkeling niet crisisbestendig meer zijn, geeft niet alleen aan dat er het nodige loos is, maar ook dat nieuwe samenwerkingsvormen nodig zijn. Constructies die nu eens consequent nageleefd moeten worden. Heronderhandelingen over bestaande pps-contracten leiden soms tot ontbinding, soms ook tot reanimatie van het oorspronkelijke concept, aldus de Brink Groep (Gebiedsontwikkeling.nu, 22 november 2012). Gezamenlijk ondernemerschap blijft echter de basis voor complexe op gaven voor gebiedsontwikkeling. “Juist in tijden van tegenwind zijn competenties van zowel de marktpartijen als de overheid hard nodig”.

Er dreigen nu, wanneer marktpartijen tot de ontnuchterende conclusie zijn gekomen dat het geprognostiseerde verlies op de grondexploitatie groter is dan het risicokapitaal of de garanties, onbedoelde en precaire vormen van free riders te ontstaan. Die kunnen bestaande afspraken blokkeren of opblazen, hetgeen leidt tot onrust en disbalans bij alle private en publieke stakeholders.

De rijksoverheid heeft zich – blijkt uit het regeerakkoord en komt logischerwijze voort uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte – behoorlijk teruggetrokken, ook waar het gaat om de regiefunctie bij gebiedsontwikkeling. Weliswaar was die rol al niet groot, maar bij de ontwikkeling van de mainports Rotterdam en Schiphol is die nog wel degelijk aanwezig. De schaalsprong van Almere, die oorspronkelijk ook op dat lijstje stond, lijkt inmiddels op sterk water te zijn gezet.

Fijnslijpen

Opvallend genoeg blijkt evenwel dat de rijksoverheid nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling omarmt, zoals bij waterveiligheid bij Grevelingen-Volkerak. Directeur-generaal Ruimte en Water Chris Kuijpers liet zich in een interview met Gebiedsontwikkeling.nu ontvallen dat een regionale gebiedsaanpak toekomst heeft. “We moeten niet meer alles op projectniveau willen fijnslijpen.” Natuurlijk past daar een integrale aanpak bij die ruimte laat voor (particuliere) initiatieven. “Je mag nu blij zijn als er initiatieven zijn in een gebied. Als overheid moet je dat faciliteren. Dat vraagt om een andere houding en om een ander instrumentarium”.

Gemeenten, provincies en in mindere mate waterschappen hebben vooral op papier grotere bevoegdheden en beleidsruimte waar het gaat om gebiedsontwikkeling, maar ook zij zijn – begrijpelijk – aarzelend. Niet alleen vanwege de financiële crisis en onzekerheden, maar vooral vanwege hun relatieve onervarenheid in hun deels nieuwe rol en verantwoordelijkheid als gebiedsregisseur of opdrachtgever. Ook dat helpt niet de vaart er in te houden.

Het lijkt duidelijk. In plaats van (tactisch) terugtrekken moeten modellen en constructies worden gevonden waarbij meer partijen (dan de traditionele) zich bundelen om gebiedsontwikkeling te realiseren. En om erin te investeren, via revolving funds , maar ook in bezit. Dus niet alleen stakeholders, maar vooral shareholders die voor de realisatie borg staan. Zo’n hechte vorm van pps nieuwe stijl kan zorgen voor versnelling van de bouwproductie in regio’s waar de gebiedsontwikkeling is vastgelopen. Maar (onderling) vertrouwen is daarbij cruciaal.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels