artikel

Sociaal-particuliere competitie

bouwbreed Premium

Sociaal-particuliere competitie

Het klinkt als een interessante denkrichting: meer competitie tussen sociale en particuliere huur. Zeker vanwege de discussie over het woonakkoord en de problematiek rondom de woningmarkt in het algemeen.

Concurrentie heeft echter diverse dimensies. Ten eerste is er de marktomgeving zelf en de mate waarin die vrij of gereguleerd is. Verder is het gedrag dat concurrerende aanbieders bij hun onderlinge competitie ten toon spreiden van belang. Tenslotte zijn de effecten daarvan op de prestaties van de verhuurders op de voorraad en huurders doorslaggevend.

We voelen wel aan ons water dat we hier niet met een ‘normale’, en zeker geen ‘perfecte’ markt te maken hebben. Of dat we zelfs te maken hebben met twee markten, met de vraag of alle huurders zowel sociale als particuliere huurwoningen in overweging nemen. De aanname is echter dat we te maken hebben met twee typen huurders die niet of nauwelijks mengen tussen de sociale en particuliere markt. In dat geval kun je je afvragen of het in een ‘volmaakt concurrerende gemengde huurwoningmarkt’ bijeen brengen van twee fundamenteel van elkaar verschillende markten en consumentengroepen effectief is en een oplossing gaat zijn voor de problematiek van de woningmarkt. Dan hebben we het nog niet over andere factoren die de verhuurmarkt beïnvloeden zoals regelgeving, toetredingsbelemmeringen, geografische lokalisering van huuraanbod, lokale positie en macht van verhuurders en relatieve sociaal-economische immobiliteit van huurders.

In de interactie tussen beide markten blijken wel sommige interessante wisselwerkingen, bijvoorbeeld dat wanneer sociale verhuurders het risico lopen huurders in het lage inkomenssegment te verliezen aan particuliere verhuurders, en daardoor veel mutaties, stijgende kosten en druk op de inkomsten, zij overgaan op een beleid dat meer gericht is op productiever en effectiever werken. Andersom lijkt het voor huurders met lage inkomens gunstig als er toenemende concurrentie is aan de onderkant van de markt en daarmee het totale aanbod in dit segment toeneemt door een stijgend particulier aanbod. Het is echter onzeker of de ‘belofte van de markt’ vervolgens ook tot dalende prijzen en betere kwaliteit zou leiden. Links of rechtsom is en blijft concurrentie op de woningmarkt een speelveld voor volkshuisvestingsbeleid. Al was het maar dat de woningmarkt vastzit aan veel andere beleidsterreinen, hetgeen onderstreept dat we niet te maken hebben met een ‘perfecte’ markt waar ‘normale’ concurrentie mogelijk is.

Dr.ir. Ruben Vrijhoef, lector Hogeschool Utrecht en onderzoeker Technisch Universiteit Delft

Reageer op dit artikel