artikel

Project beheersbaar met planontwikkeling

bouwbreed

Planontwikkeling, financial engineering en risicomanagement zijn voor de realisatie van gebiedsontwikkeling belangrijke elementen. Ze staan uiteraard niet op zichzelf, maar vergen in de verschillende stadia wel specifieke aandacht en kennis.

Planontwikkeling is een belangrijk sturingsinstrument om een bouwproject beheersbaar en haalbaar te maken en te houden. Door bijvoorbeeld oprekking of versmalling van (bouwgrenzen) het programma kunnen partijen op basis van hun belangen aanschuiven of afvallen. Duidelijkheid zal ontstaan welke partijen voor-, mede- of juist tegenstander zijn. Door het uitwerkingsniveau zal ook inzicht ontstaan of belangen verenigbaar of juist tegengesteld zijn. Naarmate meer fases zijn doorlopen, wordt planontwikkeling concreter en zal een uitwerking moeten plaatsvinden tot een financieel haalbaar plan. Er zal dan aandacht worden besteed aan:

– De karakteristieken van de gebiedsontwikkeling: wat is er nu en wat komt er?;

– Het beschikbare kaartmateriaal met kadastrale gegevens, actuele topografische gegevens, waterpeilen, hindercontouren, kabels, leidingen of archeologische vindplaatsen;

– Afstemming tussen architectuur, stedenbouw en openbare ruimte;

– Aafstemming tussen verkeer, groen, water, riolering en andere nutsvoorzieningen;

– De overgangen tussen deelgebieden;

– Het programma (woningen, kantoren, voorzieningen, bedrijven) dat uiteindelijk vertaald zal worden in aantallen, verhouding huur/koop, prijsklassen, kavelgroottes, types, maatvoering en oppervlaktes, aantal bouwlagen en het aantal parkeervoorzieningen;

– De te doorlopen publiekrechtelijke procedures (planologische procedures).

De financiële onderbouwing van de voorgenomen gebiedsontwikkeling is zeker in deze tijden van cruciaal belang. Deze onderbouwing wordt meestal geleverd met behulp van een model voor (ten minste) de grondexploitatie. Vaak worden zowel de grondexploitatie als de opstalexploitatie in één financieel model doorgerekend. In de praktijk van gebiedsontwikkeling is dit vaak een financieel groeimodel, waarin wordt gerekend met zowel de verwachte (markt)prijzen van de opstal en daarvan afgeleid de grondprijzen, inkomsten en uitgaven binnen het project, inbrengwaarden van al in bezit zijnde gronden en/of opstallen en financieringskosten. Zo kan een project van grof naar fijn worden doorgerekend.

Een financieel groeimodel is een model dat voldoende flexibel is om gedurende de looptijd van het project aangepast en verder ontwikkeld te worden. Het heeft de vereiste betrouwbaarheid zodat uitspraken gedaan kunnen worden over risico’s en optimalisatiemogelijkheden. Onder financial engineering wordt het werken met dergelijke financiële modellen verstaan. Het levert een belangrijke bouwsteen voor de businesscase en de wijze van financieren van de gebiedsontwikkeling.

Risicomanagement

Risicomanagement kan het best worden beschreven als het continu en op een gestructureerde wijze uitvoeren van onderzoek naar risico’s met het doel ze beheersbaar te maken en te houden. Het gaat daarbij om het in kaart brengen van alle risico’s, de verdeling van verschillende risico’s tussen de deelnemende partijen, vertaald in samenwerkingsmodellen en het nemen van maatregelen om bepaalde risico’s te verkleinen en in de hand te houden.

Er kunnen altijd verschillende risico’s optreden bij publiek-private samenwerking en gebiedsontwikkeling. Zo is bijvoorbeeld het afzetrisico van opstallen in de opstalexploitatie gekoppeld aan het opbrengstrisico van de grondexploitatie. Want wanneer er geen bouwrijpe kavels kunnen worden uitgegeven, vanwege onvoldoende vraag in de markt, zijn er geen grondopbrengsten voor de grondexploitatie.

Financiële onderbouwing bij bouwplannen of gebiedsontwikkeling kunnen niet zonder een gedegen analyse en risicobepaling. Over het algemeen is daar professionele en onafhankelijke expertise van buitenaf voor nodig.

Drs. Robbert Coops, sociaal geograaf en werkzaam bij Schinkelshoek Verhoog Communicatie (r.coops@schinkelshoekverhoog.com).

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels