artikel

Plan voor bouwen op elkaars dak in Den Haag ondoordacht

bouwbreed Premium

Plan voor bouwen op elkaars dak in Den Haag ondoordacht

In Cobouw van 8 november wordt een door de gemeente Den Haag omarmd plan voor zelfbouw op elkaars dak toegelicht.

Een particulier krijgt volgens dit voorstel grond in erfpacht, bouwt daarop met zijn architect en een aannemer een woning en ‘verkoopt zijn dak’ vervolgens als bouwlocatie voor een andere particulier, die na de bouw van zijn woning (met eigen architect en aannemer) opnieuw zijn dak kan verkopen voor de zelfbouw van een volgende gestapelde woning, enzovoorts.

Het lijkt een ondoordacht plan. Privaatrechtelijk is dit niet goed te regelen.

Een splitsing in appartementsrechten ligt voor de hand, maar deze is niet mogelijk omdat de uiteindelijke vormgeving van het complex en het definitieve aantal participanten vooralsnog niet bekend zullen zijn. Hierdoor kan geen vereniging van eigenaars worden opgericht, hoogstens een vereniging of coöperatie met vrijwillige lidmaatschappen, die volgens de Hoge Raad in ieder geval bij executoriale verkoop kunnen worden opgezegd. De juridische vormgeving zal waarschijnlijk uitsluitend kunnen geschieden door middel van uitgiften in onder-erfpacht, waarbij de vraag kan worden gesteld welke situatie ontstaat als een der bewoners handelingen verricht die in strijd komen met de erfpachtvoorwaarden: kan de gemeente dan de hoofd-erfpacht opzeggen waardoor het gehele juridische bouwwerk onderuit wordt gehaald?

Hoe zullen hypothecaire financiers reageren op deze wankele privaatrechtelijke constructie die hoofdzakelijk bestaat uit gestapelde particuliere rechten van onder-erfpacht?

En wat te doen als de eerste erfpachter niet voldoende fundeerde, waardoor de bovengelegen woningen niet mogelijk blijken, of een te zwaar penthouse de hele constructie doet scheuren?

Welke situatie ontstaat er bij faillissement of overlijden van een der opdrachtgevers tijdens de bouw of als de zelfbouw om andere redenen wordt gestaakt?

Veel andere vragen kunnen worden gesteld, waarbij, zo vrees ik, de meeste niet goed beantwoord kunnen worden.

Eerlijk gezegd lijkt het een ondoordacht voorstel, waar uiteindelijk alleen bouwrechtelijke advocaten blij mee zullen zijn.

Prof. mr. A.A. van Velten, juridisch adviseur Boekel De Nerée, Amsterdam

Reageer op dit artikel