artikel

Waarom grondprijzen zo langzaam dalen

bouwbreed Premium

De gemeentelijke gronduitgifteprijzen lijken de afgelopen vijf jaar nauwelijks gedaald te zijn. Frank ten Have weet zes redenen waardoor dat komt.

Van 1985 tot 2008 zijn de woningprijzen vierenhalf keer over de kop gegaan en de grondprijzen zeven keer. De vrij-op-naam-prijzen zijn inmiddels landelijk flink gezakt sinds die tijd (ca. 15 procent). Ook de stichtingskosten staan door de marktontwikkelingen onder druk door margevermindering en faalkostenreductie. Dalen de grondprijzen nu ook sinds 2008?

Daar is nog weinig landelijke, feitelijke informatie over beschikbaar. Naar onze mening nog slechts met mate en langzaam, omdat hier voor gemeenten sprake is van een prisoners dilemma .

Er zijn volgens mij zes redenen waarom de grondprijzen nog maar langzaam lijken te zakken.

Onderhandelingsruimte

Als eerste argument geldt dat verlaging van de grondprijzen niet leidt tot direct aantrekken van de bouwproductie. Een grondprijsverlaging van circa 10 procent leidt immers slechts tot een 2 tot 3 procent lagere woningprijs. Daarmee wordt die woning niet opeens verkocht. We zien dat gemeenten zich eerder richten op financieringsarrangementen om de vraag te stimuleren dan de grondprijs hier als instrument voor te gebruiken.

Als tweede argument noemen we dat het op voorhand verlagen van de grondprijzen een deel van de onderhandelingsruimte naar bouwers/ontwikkelaars wegneemt. Verlaging kan een uitkomst zijn en is dat in de praktijk ook absoluut in projecten, maar wordt niet op voorhand al formeel en openbaar gecommuniceerd. De gemeenten willen immers druk houden op de bouwers/ontwikkelaars om (ook) de stichtingskosten (verder) te reduceren.

Ten derde ontbreekt het aan een regionale regie over grondprijzen en grondprijssystematiek, waardoor het risico ontstaat dat als er één gemeente kenbaar maakt zijn grondprijzen te verlagen, een regionale race-to-the-bottom kan optreden. Op dit moment onderzoeken wij, mede in opdracht van het Ministerie van I&M, een aantal regio’s om te constateren of en in hoeverre er sprake is van regionaal overleg, zowel in programmering, planning als prijssystematiek.

Daarnaast ontbreken financiële prikkels bij gemeenten die een verminderde grondopbrengst compenseren. Zo bestaat in het buitenland het instrument van tax increment financing , waarbij de additionele toekomstige opbrengsten uit lokale belastingen (ozb, parkeren etc.) door de nieuwe gebiedsontwikkelingen, worden ingezet als dekkingsmiddel voor tekorten in de business case. In de Nederlandse verhoudingen is dat geen optie, omdat het leeuwendeel van de extra ozb-opbrengsten worden afgeroomd via het Gemeentefonds. Overigens blijft het ook zonder die afroming de vraag of dit soort toekomstige opbrengsten al kan worden ingerekend in de business case en of deze opbrengsten niet veeleer nodig zijn voor de structurele beheerkosten van het openbare gebied.

Als vijfde argument geldt dat een ‘officiële’ neerwaartse bijstelling van de grondprijzen flinke financiële consequenties kan hebben (het ‘psychologische’ en ‘politieke’ effect van verlies nemen). In een rapportage over de financiële effecten van de vastgoedcrisis in 2012 hebben we aangegeven dat er nog circa € 33 miljard aan nog te realiseren grondopbrengsten in de gemeentelijke grondexploitaties is opgenomen. Een verlaging van de grondprijs zou ceteris paribus een financieel effect kunnen hebben van enige miljarden. Niet iedere gemeente kan dat individuele effect dragen vanuit reserves of andere financiële buffers. Daarom wordt vaak wel in de risicoparagraaf rekening gehouden met het mogelijke effect van lagere grondprijzen, maar wordt dit niet op voorhand al als uitgangspunt in de grondexploitatieberekeningen opgenomen.

Koudwatervrees

Ten zesdet het argument van de staatssteun bij verlaging van de grondprijs voor projectontwikkelaars of woningcorporaties. Vaak wordt het argument van staatssteun weggewuifd als koudwatervrees. Recent is er echter een uitspraak van de Europese Commissie (23 januari) dat een grondprijsverlaging door een publiek-private samenwerking (waarin de gemeente participeert) aan een consortium van ontwikkelaars in een specifiek project gezien moet worden als staatssteun. Dat laat uiteraard onverlet dat bij een generieke verlaging van de grondprijs dit argument niet kan gelden.

Het blijkt dus dat er een aantal argumenten te vinden is waarom de grondprijzen harder zijn gestegen dan dat ze nu dalen. Dat deze daling mondjesmaat en met enige tegenzin plaatsvindt, is geen verrassing. Toch zou ook hier wellicht een korte schrik beter zijn dan een lange twijfel.

Reageer op dit artikel