artikel

Nieuw stelsel bedreigt positie van huurders

bouwbreed Premium

In het regeerakkoord staat dat het systeem voor woningwaardering sterk wordt vereenvoudigd. Aan het ingewikkelde puntensysteem komt een einde. Sake Zijlstra ziet een aantal bedreigingen voor huurders.

In reactie op het regeerakkoord zijn al vele kritische opmerkingen gemaakt bij het hervormen van het woningwaarderingsstelsel (wws) naar huren op basis van waarde onroerend zaak (woz). De aandacht is daarbij vooral gericht op de relatie wws-punten en woz-waarde. Het zou in krimpregio’s leiden tot een verlaging van de maximale huur, terwijl in grote steden de centra onbetaalbaar zouden worden. De relatie met de huurheffing staat onder druk en het risico op faillissementen van corporaties is aanwezig en wordt uitvoerig besproken. De positie van de huurder is nog niet expliciet aan de orde gesteld, behalve vanuit het oogpunt van betaalbaarheid. Eerdere hervormingen op de woningmarkt hadden als (een van de) doel(en) dat de positie van de huurder ten opzichte van de dominante positie van de verhuurder versterkt werd. Ten minste op drie aspecten dreigt het woz-huren deze positie weer te verslechteren.

1. Transparantie. De woz-waarde wordt door de gemeente vastgesteld ten behoeve van de heffing van onroerendezaakbelasting bij eigenaren. De heffing van een gebruikersdeel is afgeschaft en daarmee heeft de gebruiker (huurder) geen vanzelfsprekend inzicht meer in de woz-waarde van zijn woning. De woz-waarde en de daaraan gerelateerde huurprijs zal dus weer met de huurder gecommuniceerd moeten worden en de huurder dient een middel te krijgen om de eigenaar (verhuurder) te dwingen bezwaar te maken tegen een (te hoge) taxatie. Immers, nu kan de huurder via de huurcommissie op basis van de wws-waardering een objectieve prijs laten vaststellen.

2. Prijszekerheid. De woz-waardeontwikkeling is in het verleden, en zal in de toekomst, regionaal verschillende ontwikkelingspaden kennen. Dit betekent dat waar een huurder nu relatief onzeker is over de jaarlijkse huurverhoging, hij in de toekomst onzeker zal zijn over de te verwachten prijsontwikkeling. Inzicht in, begrip voor en taxatie van de onroerende zaak, vraagt dus naast transparantie ook enige demping zodat huurders niet blootgesteld worden aan (grote) schommelingen op de verkoopmarkt. Het charmante van het wws-stelsel was nu juist ook dat de huurprijs zo sterk gerelateerd was aan de kwaliteit en dat je als bewoner dus vrij zeker weet dat een vergelijkbare woning bij benadering even duur is.

3. Mobiliteit. De effecten op transparantie en prijszekerheid werken door in de mobiliteit van de huurders. De sociale sector is altijd geprezen voor zijn hoge mobiliteit. Deze zal in de praktijk als gevolg van het verdere gebrek aan transparantie en de prijsonzekerheid afnemen. Voor een laag inkomen zal het optimaliseren van de woon-werkafstand nog lastiger worden dan het nu al is. Nu staat op verhuizen al een boete doordat een nieuw huurcontract door het inflatievolgend huurbeleid altijd duurder is dan het oude contract. Wanneer het woz-huren ingevoerd wordt, zal werken en wonen bij het centrum voor laagbetaalde arbeid onmogelijk worden. Terwijl nu de grootste belemmering de beschikbaarheid is. Het is reëel aan te nemen dat in tegenstelling tot wat in het regeerakkoord verwacht wordt, de mobiliteit op de woningmarkt verder afneemt.

Het invoeren van woz-huren leidt tot achteruitgang in de positie van de huurder, tenzij er flankerend beleid komt om die positie weer te versterken. Een verdere versterking zal ook noodzakelijk zijn omdat de positie van de status als huurder onder druk komt te staan omdat het vanzelfsprekend is dat corporaties hun dure bezit moeten afstoten om de huurheffing te kunnen voldoen. Huurders dreigen zo niet alleen naar de goedkopere gebieden verdreven te worden, maar door afnemend budget zal daarvan de kwaliteit ook dalen. Wat in zichzelf tot gevolg heeft dat de woz-waarde daalt, huurinkomsten die trend volgen en als gevolg (weer) minder middelen ter beschikking staan om de kwaliteit te waarborgen.

Reageer op dit artikel