artikel

Vastgoedsector zoekt nieuw rekenmodel

bouwbreed

De voordelen van het verduurzamen van vastgoed kunnen niet worden uitgelegd in bestaande vastgoedtermen. Rendement moet ook worden vertaald in termen van imago- en concurrentiekrachtverbetering. Bouwers, makelaars en beleggers zijn daar nog onvoldoende bedreven in, vindt Jeroen Koevermans.

De bouw- en vastgoedsector heeft met verduurzaming misschien wel het belangrijkste middel in handen om de huidige crisis te boven te komen. Maar diezelfde bouw- en vastgoedsector is op dit moment de grootste belemmering hiervoor. Dat heeft alles te maken met de beperkte definities die worden gebruikt om de voor- en nadelen van duurzaamheid te bespreken. Wie de meerwaarde van duurzaamheid namelijk alleen maar berekent met de bestaande rekenmodellen komt niet ver. Bouwers, makelaars en beleggers zijn gewend om te rekenen in directe kosten versus directe opbrengsten van investeringen. Maar voor gebruikers van commercieel vastgoed – om ons daar maar op te concentreren – gaat het rendement van een duurzaam pand veel verder.

Bonuspunten

Aanbestedende overheden geven bonuspunten voor aantoonbaar duurzaam opererende ondernemingen. Huisvesting is zo’n punt. Consumenten eisen zichtbaar verantwoord opererende organisaties. Daarop wordt geantwoord door uiteenlopende sectoren. Vervoerder TNT Express en de accountants van Meeuwsen ten Hoopen zijn schoolvoorbeelden van bedrijven die uit het laatste dubbeltje rendement weten te drukken. Ook coöperatie Friesland Campina is geen wereldwijd marktleider geworden door teveel geld uit te geven. Hun bovenmodale investeringen in respectievelijk een normale nieuwbouwkolos op een bedrijventerrein, een voormalige watertoren en een volledig gestript jaren zeventig-pand lijken niet te verklaren. Maar in termen van meetbare imagoverbetering en realisatie van mvo-doelstellingen wordt hun handelen opeens heel verklaarbaar. De coöperatie maakt er zijn statutaire doelstelling mee zichtbaar, de accountants creëren een voor hun branche ongekend concurrerend onderscheid en brandstofslurper TNT Express compenseert deels zijn aanslag op natuurlijke grondstoffen. Allemaal aspecten die nergens zijn terug te vinden in traditionele vastgoedhandboeken.

Het geld en het akkoord voor nieuwe huisvesting komen niet alleen meer vanuit de afdelingen huisvesting of facility management. Makelaars, financieringsspecialisten en ook bouwers weten nog te weinig van dergelijke overwegingen. Zij zijn onvoldoende in staat de brug te slaan vanuit hun eigen discipline naar de portefeuillehouders bij hun klanten op gebieden als marketing, corporate communicatie en mvo. Dat dit wel gebeurt, is in ieders belang. Hoe? Projectontwikkelaars dienen meer aandacht te besteden aan de potentiële uniciteit van een nieuw te bouwen of te herbestemmen pand. Om goed zicht te krijgen in marktontwikkelingen – zeker in de huidige tijd met zijn minimale aantal transacties – moeten transactieoverzichten in de vakpers niet alleen kale feiten van aantallen meters en huurprijs, maar bijvoorbeeld ook energielabels vermelden. Verder verdient het aanbeveling om ons huidige systeem van huurprijs plus servicekosten in te ruilen voor total cost-systemen. Hierbij betaalt de huurder een all-in bedrag en wordt de verhuurder financieel beloond voor investeringen in duurzaamheid zoals energiezuinige installaties. In Nederland geniet juist de huurder de voordelen van dergelijke investeringen, waar hij niet aan bijdraagt.

Concrete invulling

In mijn eigen praktijk ervaar ik hoe zinvol het is om niet-vastgoedgerelateerde argumenten te gebruiken in huisvestingproblematiek. Niet alleen voor multinationals, maar ook voor het midden- en kleinbedrijf of voor lokale verhuurders. Recessie of niet, praktisch alle vastgoedgebruikers zijn op de een of andere manier op zoek naar concrete invulling van hun duurzaamheidstreven. Vastgoed is daarbij een nog te weinig ontgonnen terrein en de oorzaak daarvoor moeten we in eerste instantie zoeken bij onszelf. Brancheorganisaties moeten bewustwording bij hun leden realiseren en eigenaren moeten afscheid nemen van te beperkte rekenmodellen en vastgoedconcepten.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels