artikel

Nieuwe Woningwet lijkt al achterhaald

bouwbreed

De herziene Woningwet strookt niet met de breed gedragen hervormingsplannen voor de woningmarkt en lijkt op voorhand achterhaald, meent Ron Buiting.

Er is al veel geschreven over wat mis is met de woningmarkt en over het toenemend aantal partijen dat zich de afgelopen jaren heeft uitgesproken voor hervormingen (wetenschappers, banken, economen). Wonen 4.0 van Vereniging Eigen Huis (VEH), huurdersorganisatie De Nederlandse Woonbond, Aedes vereniging van woningcorporaties en makelaarsorganisaties NVM is de laatste loot aan de stam en een duw in de goede richting.

Eén van de belangrijkste onderdelen van Wonen 4.0 is het pleidooi voor een eigendomsneutraal woningmarktbeleid. De overheidssubsidiëring van de koopsector via de hypotheekrenteaftrek en de sociale huursector via staatssteun en huurtoeslag hebben geleid tot een gapend gat tussen huur en koop, waarmee de overheid de woonconsument stuurt in haar keuzes. Dit geldt het meest voor de middeninkomens. Door juist de woonconsument zelf zo nodig te ondersteunen, ontstaat een eigendomsneutraler beleid en kunnen de koop- en huursector naar elkaar toe groeien. Inkomenseffecten worden gecompenseerd met een woontoeslag, los van eigendom.

Instituties

De woningmarkt is net als elke markt geen vrije markt, maar wordt mede bepaald door actoren en instituties, vrij vertaald door spelers en spelregels. De overheid heeft zich sinds de Tweede Wereldoorlog ontwikkeld als de dominante actor op de woningmarkt. Wonen 4.0 bepleit in feite een minder grote overheidsbemoeienis met die woningmarkt, vooral in fiscale zin. Maar de overheid is als wetgever natuurlijk ook actor in het speelveld.

Na tien jaar discussie is de herziene Woningwet onlangs vrij geruisloos door de Tweede Kamer gegaan, om per 1 januari 2013 in te gaan. De Woningwet schrijft de taken van en het toezicht op de corporaties voor. Een nieuw op te richten autoriteit gaat financieel toezicht houden op de corporaties, de minister behoudt volkshuisvestelijk toezicht. De corporaties moeten terug naar hun kerntaak: betaalbare, kwalitatieve woningen bouwen voor de lagere inkomens. Hiermee schept de wet meer duidelijkheid over taken en toezicht en dat valt toe te juichen. Maar: de corporaties komen ook weer dichter bij de overheid en, belangrijker, het paradigma van een via stenen gesubsidieerde sector blijft in stand. Op bepaalde vlakken strookt de wet niet met noodzakelijke hervormingsplannen die nu breed worden gedragen.

De Woningwet schrijft een strikte scheiding tussen sociale en commerciële activiteiten (DAEB en niet-DAEB) voor. Hiermee komt er helderheid over de taken waarvoor corporaties staatssteun ontvangen. Die bestaat uit mede door Rijk en gemeenten geborgde leningen, waarmee corporaties goedkoper kunnen lenen op de kapitaalmarkt.

De Woningwet stuurt hiermee echter ook op de omvang van de woningvoorraad in de sociale en commerciële tak en daarmee dus ook op de stenen. Dit is in het licht van Wonen 4.0 doorgaan met sturen op eigendom met geldstromen.

Wonen 4.0 pleit ook voor hogere huren in de sociale huursector met 2 procent boven inflatie. Hierdoor komt een steeds groter deel huizen boven de huurprijsgrens. Deze komen in de commerciële tak terecht, waarvoor de corporatie dan geen geborgde leningen mag afsluiten. Naast veel discussie met gemeenten en huurdersorganisaties, geeft de overheveling van DAEB naar niet-DAEB veel administratieve rompslomp.

Een ander bezwaar voor de harde scheiding is dat de huurprijs steeds minder relevant wordt ten opzichte van de totale woonlasten, gezien de stijgende energieprijzen. Kortom: de scheiding van DAEB /niet-DAEB hijst de corporaties in een strakke jas die al snel niet meer past bij de hervormingen die Wonen 4.0 voorstaat.

Wanneer Wonen 4.0 serieus genomen gaat worden bij een formatie, moet de strikte scheiding tussen DAEB en niet-DAEB vaarwel gezegd worden. En als we het pleidooi van Wonen 4.0 voor eigendomsneutraal beleid letterlijk nemen, dient de Rijks- en gemeenteachtervang voor leningen van corporaties te worden afgeschaft. Dat gaat immers uit van een eigendomsneutraal beleid met een woontoeslag en geen subsidiëring van stenen.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels