artikel

Wacht niet op herstel woningmarkt

bouwbreed

Met de hervorming van de woningmarkt moeten we niet te lang wachten. Prik gewoon een datum waarop die hervorming ingaat, vindt Pieter Buisman. Een afwachtende houding leidt alleen maar tot treuzelgedrag.

Met het woonakkoord Wonen 4.0 kiezen Aedes, VEH, Woonbond, NVM en Vastgoedpro voor het enige juiste uitgangspunt voor de hervorming van de woningmarkt: houd de hervorming voor de consument inkomens- en budgetneutraal. Met de hervorming en het vervallen van vele regelingen betalen huurders en kopers uiteindelijk meer. Compensatie in de inkomstenbelasting en woontoeslag zorgt er echter voor dat hun bestedingsmogelijkheden op peil blijven en zij zich nog steeds hetzelfde huis kunnen veroorloven. De waarde van koopwoningen blijft zo op peil. De waarde van huurwoningen neemt zelfs toe door een hogere huuropbrengst. Uit eigen berekeningen – eerder gepubliceerd in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting en Building Business– blijkt dat daarmee de verkoopwaarde en beleggingswaarde van eenzelfde woning op een gelijk niveau komen. De grote kloof tussen de koop- en huursector is daarmee gedicht.

Dat geeft een grote flexibiliteit voor de consument (huurder, koper) en de producent en aanbieder (belegger, corporatie, ontwikkelaar, grondexploitant en financier). De producent en aanbieder kan zo beter dan ooit de consument bedienen op zijn specifieke woonwensen. Die woonwensen gaan steeds verder dan alleen een dak boven het hoofd of de keuze tussen huur en koop. Die gaan ook over omgeving en levering van diensten variërend van kinderopvang tot ouderenzorg en van boodschappenservice tot energiebesparing. Tussen huur en koop ontstaan zo mogelijkheden voor een grote variëteit aan nieuwe ‘woonproducten’. Consumenten, niet meer gehinderd door beklemmende regelingen, kunnen daarin soepel kiezen, zelfs zonder te verhuizen. Dit kan niet anders dan een grote uitdaging bieden voor creatieve ondernemers die nieuw elan brengen in een verstarde en in zichzelf gekeerde vastgoedsector.

Redenen genoeg om Wonen 4.0 niet alleen te omarmen, maar ook snel in te voeren en door te voeren. Het voorstel trekt evenwel 30 jaar uit om de hervorming door te voeren. Met een startdatum in 2015 is dat proces dus pas in 2045 voltooid. Wellicht zitten we dan in de volgende crisis; als we dertig jaar teruggaan, zaten we midden in de vorige. Zo lang willen we toch niet wachten? De vele voordelen als flexibiliteit tussen huur en koop, transparantie in kwaliteit en prijs, de verlossing van de regellast en vooral de kansen voor de producenten en aanbieders willen we toch liefst morgen al grijpen? En de economische effecten die het voorstel in het vooruitzicht stelt (7,5 miljard euro per jaar) moeten we toch al veel eerder incasseren? De economische crisis vraagt er gewoon om.

Ook daarom moeten we met de invoering van de hervorming niet wachten tot de woningmarkt weer in opgaande lijn is. De woningmarkt kan zich pas goed herstellen als we eerst hervormen. Bovendien, zo’n afwachtende houding leidt alleen maar tot treuzelgedrag en uitvluchten en houdt de onzekerheid voor alle partijen in stand. Wachten op herstel betekent uitstel van herstel en nog langer wachten. Dus prik gewoon een datum waarop de hervorming ingaat die voldoende tijd geeft voor een goede voorbereiding, maar de spanning erop houdt; en houd de transitieperiode zo kort mogelijk. Al eerder heb ik gepleit voor een overgang ineens. Laat het CPB Wonen 4.0 daarop doorrekenen, en ook op een overgangsperiode van 5 jaar, 10 jaar of 30 jaar. Dan wordt duidelijk hoe snel we de vruchten kunnen plukken en met welke consequenties en hoe we eventuele excessieve bijeffecten kunnen neutraliseren.

Van de politiek moet de woningsector het niet hebben. Die blijft gevangen in het beperkte denkraam van bezuinigingscompromissen en partijdogma’s. Met Wonen 4.0 hebben de consumenten en aanbieders laten zien over hun schaduw heen te kunnen springen. Nu de producenten en de financiers nog. Voor hen zijn er redenen genoeg om die sprong te wagen en met de consumenten en aanbieders de aanloop snel te nemen.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels