artikel

Fundamentele ‘weeffout’ in bouwen

bouwbreed

De bouw zit in zwaar weer. Leegstaande kantoren, een dramatische woningmarkt en sombere economische vooruitzichten waren aanleiding voor minister Spies om een Bouwteam te vormen. Wordt dit de zoveelste papieren tijger of zijn er ook andere oplossingen, vraagt Ger van der Zanden zich af.

Wat kan de sector zelf doen? De bouwsector wordt als traditioneel omschreven als het over vernieuwingen gaat. De werkelijke onderliggende reden, is dat het in de bouw- en vastgoedsector, niet gebruikelijk was om naar de wensen van de gebruikers te luisteren of dat een vraag naar producten gecreëerd moest worden, zoals in andere markten waar aanbieders dit wel doen. In de keten van de bouw zijn van de initiatieffase tot de uiteindelijke levering van het product veel verschillende partijen betrokken. De belangen zijn vaak controversieel en veroorzaken frictie en extra kosten en zijn mede de oorzaak van de huidige malaise. Te hoge grondprijzen, faalkosten en een verkeerd aanbod, zijn aspecten die het voor de klant moeilijk maken een gebouw te financieren. Een ongekende leegloop van talent bij architecten en adviseurs en fors afslanken van bouw- en toeleveringsbedrijven zal het gevolg zijn. Het probleem bij de overheid neerleggen voor financiering van dit onvermogen zal niet gehonoreerd worden.

Aangezien de klant doorgaans niet deskundig is, ligt er een belangrijke taak bij de ontwerpers en ontwikkelaars. De sector kan door te leren van de fouten uit het verleden en ‘klantgericht’ te ontwerpen, een nieuwe impuls aan de bouweconomie geven.

Het ontwikkelen van gebouwen, die slechts voor één functie geschikt zijn, heeft tot de grote leegstand geleid. De andere motieven zoals gepresenteerd in het tv-programma ‘De slag om Nederland’, hebben hieraan nog een extra impuls gegeven. Het onderzoek van de BNA in samenwerking met de TU Delft ‘Zorg voor leegstand’, heeft aangetoond dat minder dan 20 procent van de leegstaande kantoren kan worden getransformeerd tot woningen. Vaak worden ‘bestemmingsplan’ en ‘te hoge eisen’ als oorzaken van deze problematiek genoemd. En architecten vinden ‘verdiepingshoogte’ een belangrijk criterium om het gebouw een andere functie te kunnen geven in de toekomst. Maar de echte reden is het verschil van de locatie van installaties , die het comfort en gebruiksgemak bepalen. Bij utiliteitsbouw wordt een ontwerp-verdiepingshoogte van 360 tot 400 centimeter gepland, om alle installaties achter een verlaagd plafond te kunnen aanbrengen. Hierdoor is een fundamentele ‘weeffout’ in het bouwen ontstaan. De gebruiker heeft geen installaties aan het plafond nodig maar bij de vloer . Het gevolg is, extra kosten door meer bouwhoogte en inefficiency van de installateurs omdat ze ‘boven het hoofd moeten werken’. In de woningbouw worden de leidingen op de ruwbouwvloer geplaatst en vervolgens in het beton gegoten.Aanpassen in de toekomst is nagenoeg onmogelijk. Dus het verschil tussen de functie van woning en kantoor is de plaats van de leidingen. Ombouwen van kantoren tot woningen heeft tot gevolg dat de leidingen in de bestaande vloer moeten worden ondergebracht. Dit is meestal niet mogelijk. De installaties van de bovenburen in het plafond van de benedenburen onderbrengen levert zoveel juridische en bouwfysische bezwaren op dat transformeren onbetaalbaar is.

De holle vloeren, waar de leidingen in de vloer komen, kunnen voor zowel woningen als kantoren worden toegepast. Er wordt voldaan aan alle eisen, zoals geluidsisolatie en brandwerendheid. Droge montage, een korte bouwtijd naast minder gevelhoogte en lagere kosten voor installaties garanderen een lagere investering dan kantoren met traditionele opbouw. Daarnaast kan het gebouw later wordenaangepast tot bijvoorbeeld woning of school. De publicatie van SBR ‘Ontwerpen met het oog voor toekomstige herbestemming’ toont dit ook aan.

Als ontwerpers en ontwikkelaars, gebouwen ontwerpen met een ‘multifunctioneel casco’ en de leidingen ‘bovenop’ positioneren – dus aan de juridisch goede zijd– dan gaan investeerders ook weer beleggen in vastgoed.

Ger van der Zanden, directeur Slimline Buildings Rotterdam

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels