artikel

Nieuwbouw op gang krijgen is mogelijk

bouwbreed Premium

De bouw krijgt het ook komend jaar hard te verduren, zeker nu ook corporaties hun nieuwbouwplannen ‘en masse’ lijken op te schorten. Toch is er belangstelling voor nieuwe woningen, stelt Jos Feijtel. En hij weet ook hoe de nieuwbouw weer op gang te krijgen is.

Als de voortekenen niet bedriegen, wordt 2013 opnieuw een rampjaar voor de bouw. Een nieuw dieptepunt zelfs, voorspelt Taco van Hoek, directeur van het EIB. Dat vindt iedereen die iets met de woningsector te maken heeft, heel erg. Ook als je niet zou geloven (zoals allerlei onderzoeken zoals van EIB van de Deltametropoolregio aantonen) dat we elk jaar nu tienduizenden geïnteresseerde woningkopers in de wachtkamer zetten. En als er over een paar(?) jaar weer een explosie is van de woningvraag, dan nog geldt voor de komende jaren “armoe troef” in de bouw.

Er is natuurlijk vraaguitval door de crisis; er is natuurlijk stagnatie omdat mensen geen andere woning durven kopen als ze hun eigen woning niet hebben verkocht; er is natuurlijk sprake van “blijven zitten waar je zit” omdat je, als je met een beetje redelijk inkomen wil verhuizen naar een andere huurwoning, je meteen met een extra huurverhoging te maken krijgt. Maar toch: er zijn mensen die geïnteresseerd zijn in een nieuwbouw(koop)woning. Weliswaar weinig, maar toch, ze zijn er. En daarvan zijn er dan toch wel weer een heel aantal die uiteindelijk de stap naar die nieuwbouwwoning niet zetten. Bijvoorbeeld omdat ze zich niet kunnen permitteren te verliezen op hun bestaande woning of omdat ze vanwege de scherpe hypotheeknormering de prijs niet kunnen opbrengen, etc.

Dus zou het goed zijn als de prijs van een nieuwbouwwoning lager zou zijn. Die is door veel oorzaken inderdaad hoog. Voor het eerst sinds decennia per vierkante meter vergelijkbare kwaliteit, hoger dan de prijs van bestaande woningen. Maar ja, die bestaande woning heeft ooit ook wel eens voor btw-afdracht aan het Rijk gezorgd, maar twintig jaar geleden waren én het btw-percentage lager én de stichtingskosten aanzienlijk minder.

Daarnaast heeft het Lente-akkoord ervoor gezorgd dat de prijzen van de bestaande woningen met 4 procent daalden (overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent) in vergelijking met de nieuwbouw. Misschien (?) goed voor de verkoop in de bestaande woningmarkt maar desastreus voor de nieuwbouw. En die is juist onvoorstelbaar belangrijk voor de economie.

Dus: hoe krijgen wat daar wat meer gang in? Je zou denken: elke extra nieuwbouwwoning van bijvoorbeeld circa 2 ton geeft ook de rijksoverheid een forse extra inkomensstroom:

• 40.000 euro btw-inkomsten voor het Rijk;

• pm omdat 2 à 3 mensen per woning minder in de uitkering komen;

• 15.000 euro loon- en inkomsten- belasting tegenover niet bouwen;

• 1500 euro vennootschapsbelas ting, als nog iets op de woning wordt verdiend.

Deskundige bureaus weten nog meer posten op te voeren. Maar de rode draad is wel helder: elke niet gebouwde woning van 2 ton zorgt ervoor dat er 50.000 tot 60.000 euro minder in de staatskas vloeit. Daar moet toch iets mee te doen zijn?

Afspraak

Als we eens een simpele afspraak zouden maken.

Van de 50.000 euro geeft het Rijk even een paar jaar de helft terug om de woning goedkoper te maken: effect: 25.000 euro lagere prijs. De grond (van wie dan ook) wordt afgewaardeerd en berekend volgens de huidige marktwaarde. Doet pijn maar het moet toch een keer. Aanname: 15.000 euro lagere grondprijs.

Voor de ontwikkelaar geldt dat het belang om door te werken nu belangrijker is dan winst. Dus: bouwen en ontwikkelen tegen zuivere kostprijs. Effect: 5000 euro. Sommigen doen dit al en soms wordt zelfs onder kostprijs aanbesteed, maar toch …

Oftewel: we doen een of twee jaar de VON prijs van de nieuwbouwwoning omlaag met (25.000 + 15.000 + 5000) 45.000 euro.

Ik denk zo maar dat:

• daardoor meer nieuwbouw van de grond komt;

• het Rijk daaraan “verdient” in vergelijking met niks doen;

• er minder mensen de uitkering in hoeven;

• kennis en vaardigheid voor de sector behouden blijven;

• de economie dus een duwtje krijgt, want iedereen wordt hier beter van.

Jos Feijtel, Adviseur Wonen

Reageer op dit artikel