artikel

Huurinkomsten van corporaties nemen af

bouwbreed

In het regeerakkoord van de VVD en PvdA wordt voor de huurmarkt een aantal stappen gezet naar meer marktconforme huren. Het woningpuntensysteem wordt afgeschaft inclusief de door het kabinet Rutte-Verhagen ingestelde ‘Donnerpunten’ voor schaarstegebieden. Theo Stauttener heeft dit altijd al een gekunstelde maatregel gevonden. Maar corporaties krijgen nu te maken met een verhuurdersheffing die voor krimpgebieden grote gevolgen kan hebben.

Het nieuwe kabinet Rutte II voert een systeem in waarbij de maximale huurprijs wordt vastgesteld op 4,5 procent van de WOZ-waarde. Eigenlijk dus een BAR (bruto aanvangsrendement) van 4,5 procent waarbij de marktwaarde gelijk is gesteld aan de WOZ- waarde.

De WOZ-waarde lijkt mij een goede benadering van de marktwaarde die weliswaar wat achterloopt op de werkelijke prijsontwikkeling, maar in principe wel de kwaliteit van de woning en zijn locatie vertaalt in de marktwaarde. Deze extra inkomsten uit verhuur worden door de overheid (deels) afgeroomd via een verhuurdersheffing voor woningcorporaties. Volgens het CPB zijn de extra huurinkomsten gemiddeld groter dan de voorgenomen verhuurdersheffing. Voor een individuele corporatie hoeft dit echter niet het geval te zijn.

Krimpgebieden

Dit laatste speelt met name in krimpgebieden met een lagere WOZ-waarde en relatief veel huurders met lagere inkomens. Een rekenvoorbeeld toont dit aan. Het voorbeeld gaat uit van drie qua kwaliteit vergelijkbare woningen. De woningen hebben op grond van de oude ‘woningwaarderingssytematiek’ 115 punten. In de periode voor 2011 betekent dit dat de maximale huurprijs ongeacht de regio gelijk was, namelijk 543,07 euro per maand (prijspeil 1-7-2012). De ‘Donnerpunten’ van kabinet Rutte I leiden in schaarstegebieden tot een verhoging van de puntenwaardering met maximaal 25 punten. Woningen in schaarstegebieden hebben hierdoor een hogere maximale huurprijs van 668,92 euro per maand. Stel dat een woning in een Noordoost Groningen een WOZ-waarde heeft van 95.000 euro (In dergelijke gebieden is de waarde ‘in ‘verhuurde staat’ dan ook veelal hoger dan de leegwaarde van de woning). Door de nieuwe systematiek is het waarschijnlijk dat in krimpgebieden sprake zal zijn van een huurverlaging. Voorheen werd op grond van de kwaliteit van de woning het aantal woningpunten bepaald en had deze woning een maximale huurprijs van 543,07 euro per maand, op grond van deze systematiek is deze prijs te hoog. De maximale huurprijs op basis van 4,5 procent van de WOZ-waarde is maar 356,25 euro per maand. De maximale huurprijs vermindert hiermee met 184 euro per maand. Kortom, de maximaal te realiseren huurinkomsten nemen met meer dan 30 procent af. Patrick de Schrijver van woningcorporatie Sité Woondiensten uit Doetinchem onderschrijft het probleem: “In het regeerakkoord wordt (voor de zoveelste keer) volledig voorbij gegaan aan de enorme regionale verschillen op de woningmarkt. Op totaalniveau zal het allemaal wel kloppen, maar regionaal kunnen er schrijnende situaties gaan ontstaan die de negatieve effecten die nu reeds zichtbaar zijn alleen nog maar verder versterken. Het cijfervoorbeeld is daarvan een goed voorbeeld.”

Verhuudersheffing

Corporaties krijgen daarnaast dus te maken met een verhuurdersheffing, die hier nog bovenop komt. Zoals gezegd heeft het CPB becijferd dat landelijk de verhuurdersheffing gemiddeld lager is dan de extra huurinkomsten als gevolg van de beleidsaanpassing. In krimpregio’s kan deze aanpassing echter grote gevolgen hebben en leiden tot structureel lagere huurinkomsten en daarmee de investeringsruimte van de daar opererende corporaties drastisch verlagen.

Theo Stauttener

Partner bij Stadkwadraat , adviesbureau gericht op loctaieontwikkeling

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels