artikel

Realisatie nieuwbouw moet veel sneller

bouwbreed Premium

Realisatie nieuwbouw moet veel sneller

Het schrappen van concurrerende woningbouwplannen in Zuid-Holland tot 2020 is realistisch en geeft duidelijkheid. Maar na 2020 willen we wel veel sneller kunnen inspelen op de vraag uit de markt. Volgens Niels Ruyter moeten we de komende tijd dus benutten om de planregels dramatisch te versoepelen.

We moeten toe naar de situatie dat er straks maar twaalf maanden tussen ideevorming en nieuwbouw zit. Ook het renoveren van oudere woningen moet dan veel sneller gaan, zodat ook de bestaande voorraad aansluit bij de eisen van de toekomst. Zeker voor Zuid-Holland is het belangrijk om genoeg betaalbare woningen te hebben. Het aantal huishoudens blijft tot 2030 groeien, zien we in alle ramingen. Toch halen veel huidige plannen de 70 procent voorverkoop niet, zodat er niet gebouwd wordt. Gedeputeerde Govert Veldhuijzen meldde daarom onlangs dat de provincie 40 procent van de plancapaciteit – ofwel 70.000 woningen – uitstelt tot na 2020.

Uitstelplannen

Veldhuijzen presenteerde zijn uitstelplannen onlangs op ons congres. Gelukkig is het niet een simpele bouwstop, maar een strategie om nieuwbouw weer los te trekken. Want nu concurreren plannen vaak, zodat het resultaat nul is.

Neem bijvoorbeeld de situatie van een vijftal projecten met gelijksoortige woningen binnen dezelfde woningmarkt. Particulieren, beleggers en/of woningcorporaties hebben interesse, maar de voorverkoopcijfers blijven bijvoorbeeld hangen op respectievelijk 61, 40, 68, 39 en 52 procent . Zo gebeurt het dat geen enkel project doorgaat. ‘Dan schrappen we er een paar’ is de oplossing van de provincie. De kopers verdelen zich binnen de woningmarkt opnieuw, zodat de twee overgebleven projecten wel de 70 procent halen en tot realisatie komen.

Deze helderheid is goed, maar deze aanpak roept ook vragen op.

Ten eerste weten bestuurders niet wat ze nu moeten beslissen om zeker te stellen dat er in 2030 voldoende woningen beschikbaar zijn. Wanneer plancapaciteit wordt afgeschakeld, is het lastig – zo niet onmogelijk – om weer snel in te springen op nieuwe marktontwikkelingen. Immers, het traject van ideevorming tot realisatie duurt vaak vijf jaar of langer. Dat gebrek aan flexibiliteit erkenden alle corporaties, gemeenten, de provincie zelf en de ontwikkelaars/bouwers op ons congres. Met dergelijke termijnen komt 2020 al snel in beeld.

De bouw verandert in een vraaggerichte markt. Zeker na 2020 kun je niet vijf tot acht jaar van tevoren weten wat de markt zal vragen. Daarom vindt Bouwend Nederland het cruciaal om de doorlooptijd fors terug te dringen. Dat kan met flexibelere regels. Er is dus een andere systematiek nodig, via enkele wetswijzigingen.

Het doel moet zijn om binnen twaalf maanden van ideevorming tot realisatie te komen. Ten tweede wordt de bestaande voorraad niet bediend door het schrappen van projecten. Op ons congres werd met name vanuit de corporatiewereld aandacht gevraagd voor bestaande gebouwen. Want er is niet alleen een tekort aan woningen in 2030, maar ook passen de woningtypen en de onderhoudsstaat dan niet meer bij de vraag. Graag willen we – ook van de provincie – nieuw beleid daarvoor.

Regeren is vooruitzien; we moeten dus snel aan de slag. Binnen twee jaar kunnen we zo ver zijn dat de doorlooptijd voor allerhande procedures niet vijf jaar duurt, maar teruggesnoeid is tot een jaar. Dat vraagt dus om veel meer dan de relatief kleine versnellingen van de commissie Elverding.

Gezamenlijke doorlooptijd

Het zal niet eenvoudig zijn, maar de gezamenlijke doorlooptijd moet teruggeschroefd worden naar minder dan twaalf maanden voor:

• Afstemming tussen gemeenten over realisatie van regionale woonvisies.

• Goedkeuring van de regionale woonvisies door de provincie.

• Wijzigingen en opstellen van nieuwe bestemmingsplannen.

• Vastleggen van stedenbouwkundige plannen als kader voor woningbouw.

• Vergunningverlening voor woningbouw.

Alleen op die manier krijgt de ontwikkelende bouwer het perspectief om snel woningen te kunnen realiseren die passen bij de vraag. Kortere termijnen zijn ook acceptabel voor gemeenten waar binnenkort plancapaciteit geschrapt wordt.

Niemand is nu gebaat bij projecten die stuk voor stuk niet doorgaan. Maar we moeten ook beseffen dat het straks van groot belang is voor de maatschappij en de economie om voldoende betaalbare woningen te hebben. Terwijl de markt nog moet herstellen, kunnen we daar nu iets aan doen.

Niels Ruyter, regiomanager van Regio Randstad Zuid van Bouwend Nederland

Reageer op dit artikel