artikel

Kunduz-akkoord kan desastreus uitpakken voor woningbouw

bouwbreed Premium

Het recent bereikte bezuinigingsakkoord tussen de VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie wekt gemengde gevoelens op bij NVB-voorzitter Nico Rietdijk. Het feit dat in twee dagen tijd een dergelijk omvangrijk pakket maatregelen is overeengekomen mag een prestatie van formaat worden genoemd. Tegelijkertijd is er echter grote zorg over de effecten ervan. Vooral voor de woningbouw zouden die namelijk wel eens desastreus kunnen zijn. Reparatie is dringend noodzakelijk.

En toen was het zomaar gelukt. In twee dagen kregen VVD en CDA met D66, GroenLinks en ChristenUnie voor elkaar wat de regeringspartijen met de PVV in de zeven weken daarvoor niet was gelukt: het dichten van een gat in de rijksbegroting van 15 miljard euro. Een unieke prestatie, waarmee de politiek liet zien wel degelijk tot daadkracht in staat te zijn en haar verantwoordelijkheid te nemen als de situatie daar om vraagt. Alleen daarom al is het bezuinigingsakkoord van de zogeheten Kunduz-coalitie zijn gewicht in goud waard.

Werkelijke merites

Nu de euforie van het moment is verdwenen wordt het echter tijd om het akkoord op zijn werkelijke merites te beoordelen. En dan moet helaas worden geconstateerd dat er toch wel het nodige op valt aan te merken. Met name voor de woningmarkt, en meer specifiek voor de bouwsector, zouden sommige maatregelen wel eens desastreus kunnen uitpakken. De voorgestelde verhoging van het btw-tarief met 2 procent is zo’n maatregel. De kosten in de bouw stijgen daardoor, terwijl tegelijkertijd de ruimte voor mensen om geld te lenen voor de aanschaf van een woning verder wordt verkleind. Hoewel het hogere btw-tarief bedoeld is om meer inkomsten te genereren, zal het – sec als het gaat om de woningbouw – het Rijk juist veel geld kosten. Zeker de combinatie van stijgende kosten en afnemende opbrengsten is funest voor de woningbouw. Waar voorheen nog met gemak maandelijks 4000 tot 5000 nieuwe woningen werden verkocht, is dat aantal in maart 2012 al teruggevallen tot 1.013 woningen en de verwachting is dat het door het Akkoord verder zal inzakken tot maandelijks zo’n 600 à 700 verkopen. Aantallen die voorheen als ‘niet voor mogelijk’ werden gehouden. Als dat gebeurt, kost dit de rijksoverheid alleen al aan gederfde btw-inkomsten meer dan 100 miljoen euro per jaar. Waar de extra rijksuitgaven als gevolg van de oplopende werkloosheid in de bouw en aanverwante sectoren nog eens bijkomen. Een ander zorgpunt is een verdere beperking van de loan to value bij de berekening van de hypotheek. De timing hiervan is op z’n minst beroerd, nog afgezien van de reeds vele verrichte aanscherpingen op dit terrein. Om te voorkomen dat de woning- en bouwmarkt daarom door het bezuinigingsakkoord nog dieper in de crisis duikt dan nu al het geval is, is reparatie noodzakelijk.

In de eerste plaats moeten er alternatieve financieringsmogelijkheden komen, naast het versoepelen van bestaande regels voor het verkrijgen van een hypothecaire lening bij een bank. Dat is met name ook in het belang van de starters op de woningmarkt, die door het bezuinigingsakkoord nu helemaal buiten de boot dreigen te vallen. Te denken valt bijvoorbeeld aan het zogeheten ‘Deense Model’, waarbij hypotheken via de uitgifte van obligaties worden gefinancierd door beleggers.

Ten tweede zou het niet verkeerd zijn om een duurzaamheidspremie van 25.000 euro per nieuwbouwwoning te introduceren, mits deze een epc van 0,4 of beter scoort. Daarmee worden meerdere vliegen in een klap geslagen: de nadelige effecten van de btw-verhoging voor woningbouw worden gecompenseerd en daarmee de woningbouw behoed voor een totale meltdown, en het milieu is erbij gebaat.

Bijzonder jammer

Ten derde is het belangrijk dat de huursector aantrekkelijker wordt gemaakt voor (ook commerciële) verhuurders. Niet voor niets hebben de woningcorporaties al aangegeven dat het bezuinigingsakkoord ten koste gaat van hun vermogen te investeren in nieuwbouw. De introductie van een marktconform huurprijsbeleid maakt het voor marktpartijen interessanter om actief te worden op de huurmarkt. Met name in het middensegment, met huurprijzen van 650 tot 900 euro, zou daardoor nieuwe activiteit kunnen worden opgewekt.

Tenslotte is het bijzonder jammer, dat het alleraardigste voorstel in het Catshuisakkoord tot stimulering van vervroegd aflossen niet is overgenomen. Waarom de vijf partijen dat niet hebben gedaan is een raadsel. Al met al verdient de snelheid van handelen van de Kunduz-partners zonder meer lof. Zonder deze voortvarendheid zou het toch al zwakke sentiment een enorme knauw hebben gekregen. Maar puur op inhoud schiet het nu voorliggende bezuinigingsakkoord tekort. Gelukkig is het in dit stadium nog een akkoord op hoofdlijnen, maar de B van bezuinigen wint het wel angstvallig van de H van hervormen. Het komt er nu op aan de ‘puntjes op de i’ te zetten en daarvoor is vooral visie nodig en iets minder het botte rode potlood.

Reageer op dit artikel