artikel

Maak corporaties financieel sterker

bouwbreed

Corporaties doen er volgens René Strijland goed aan zelf een corporatiehypotheekbank op te richten. De corporatie wordt de ‘powerhouse’ van de toekomstige woningbouwproductie.

Het artikel van Kees Tegel, partner bij KPMG, over de toekomst van de corporatiesector (‘Woningcorporaties gaan vaker ‘nee’ zeggen’, Cobouw 3 mei) is een nogal mager verhaal. Laten we eens wat feiten op een rijtje zetten die zijn verhaal logenstraffen.

De marktsector woningbouw kent een totale hypotheeklast van ruim 600 miljard euro. Dat is circa 200.000 euro per woning. De corporatiesector heeft circa 60 miljard euro aan leningen uitstaan. Zo’n 25.000 euro per woning: slechts een tiende dus van de marktsector. Natuurlijk is er kwaliteitsverschil maar zeker niet met een factor tien.Nog dramatischer wordt het verschil als we bedenken dat de helft van de marktsector aflossingsvrij gefinancieerd is terwijl de woningcorporaties gewoon aflossen. Op termijn wordt het verschil in schuldpositie dus nog groter ten gunste van de corporatiesector.

Vrije kasstroom

Met het verhogen van het puntenstelsel, de aangekondigde 5 procent extra huurverhoging en het door het kabinet nog te presenteren kooprecht voor huurders wordt de vrije kasstroom in de toekomst van de corporaties alleen maar groter.

Daarbij staat het onderpand van de corporaties nog immer tegen een heel lage bedrijfswaarde in de boeken: laag gewaardeerd onderpand blijft een sterk pluspunt voor financiers van de corporatiesector.

Daartegenover staat de marktsector: overgefinancieerd, de helft aflossingsvrij en – belangrijk – met een dalende waarde van het onderpand. Voegen we daarbij de sluipende fiscale inperking van de hypotheekaftrek en het beeld is duidelijk: de marktsector woningbouw is in zijn financieringsstructuur vrijwel lamgeslagen. Dat gaat 15 jaar duren voordat die weer in dezelfde mate als voorheen terug zijn op de markt.

De corporatiesector daarentegen wordt, op grond van bovenstaande fraaie schuldpositie en forse kasstroomstijging, de ‘powerhouse’ van de toekomstige woningbouwproductie. Net als de corporaties dat waren begin jaren tachtig van de vorige eeuw toen op jaarbasis soms wel 100.000 woningen gebouwd werden door woningbouwcorporaties.

Dat corporaties ook, net als alle marktpartijen, fors af moeten waarderen op lopende projectontwikkeling doet niets af aan het feit dat woningcorporaties structureel veel gezonder zijn dan de marktsector.

Toekomstige ellende

Met het oog op het binnenkort door het kabinet te presenteren kooprecht van huurders doen corporaties er goed aan zelf een corporatiehypotheekbank op te richten.

In het recente verleden hebben corporaties hun huurders/kopers tezeer door DSB en AFAB- achtige instellingen laten financieren met alle toekomstige ellende van dien.

Nu ING Real Estate ontmanteld wordt, BAM Vastgoed en TBI Vastgoed intern onder curatele staan en een reeks van middelgrote ontwikkelaars (Midreth, Heddes, Boks, Hoogeveld etc.) failliet zijn ligt de toekomst open voor de ontwikkelfunctie van de financieel uitermate sterke corporaties.

René Strijland

De auteur was in zijn werkzame leven stedenbouwkundige te Den Haag en ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds Nederlandse Gemeenten.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels