artikel

Leg rekening voor leegstand niet bij duurzame bouwer

bouwbreed

Een groot deel van de leegstaande kantoren voldoet niet (meer) aan de eisen van deze tijd. Volgens Marc Wintgens en Joost Hoekstra moet het plan van aanpak om leegstand van kantoren tegen te gaan, zich meer op sloop en herontwikkeling ter plaatse moeten richten, en niet op het bemoeilijken of duurder maken van (duurzame) nieuwbouw. […]

Een groot deel van de leegstaande kantoren voldoet niet (meer) aan de eisen van deze tijd. Volgens Marc Wintgens en Joost Hoekstra moet het plan van aanpak om leegstand van kantoren tegen te gaan, zich meer op sloop en herontwikkeling ter plaatse moeten richten, en niet op het bemoeilijken of duurder maken van (duurzame) nieuwbouw.

De leegstand van kantoren neemt ernstige vormen aan. Uit een medio 2010 door het (toenmalige) ministerie van VROM uitgevoerd onderzoek bleek dat in Nederland maar liefst 6,7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leegstaat. In de grote steden is de situatie het meest alarmerend: zo staat in Amsterdam circa 17 procent van de kantoorruimte leeg. De afgelopen periode zijn verschillende oplossingen aangedragen.

Zeer recent zond minister Schultz van Haegen (infrastructuur en milieu) het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren naar de Tweede Kamer. De minister geeft daarin aan dat alle partijen terughoudend moeten zijn met nieuwbouw. Het is de vraag of dit een juist uitgangspunt is.

Marktrisico

In feite wordt daarmee – evenals met voorstellen tot het invoeren van een verwijderingsbijdrage of een leegstandtaks – de rekening voor de leegstand gelegd bij ontwikkelaars, bouwers en gebruikers van (toekomstige) kantoorgebouwen. Dat is op zijn minst vreemd. Immers, het marktrisico voor leegstaande kantoorgebouwen ligt momenteel bij de eigenaren, respectievelijk huidige beleggers. Daar hoort het ook. Zij dragen nu het verlies, maar hebben in goede tijden ook – en voor een groot deel van de kantoren geldt dat ook vandaag nog – een positief resultaat behaald. In een reguliere markteconomie is het de belegger, niet de ontwikkelaar, de bouwer of de gebruiker die het economisch risico moet dragen. Bij deze partijen dreigt nu echter wel een deel van de rekening te worden gelegd.

Nog los van de vraag of dergelijk beleid rechtvaardig is, kan de vraag worden gesteld of de overheid ontwikkelaars en bouwers alsdan niet zou moeten compenseren of zelfs schadeplichtig wordt ten opzichte van hen. De ontwikkelaars en bouwers hadden immers niet op de koerswijziging bedacht hoeven zijn.

Verder is het de vraag of alle gemeenten zich het door de minister voorgestane beleid eigen wensen te maken. Wij wijzen er voorts op dat wanneer een bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning wordt geweigerd op grond van dergelijk nieuw beleid, de schade aan de zijde van de betrokken ontwikkelaars en bouwers – die letterlijk niet voor niets grondposities hebben verworven – aanzienlijk zal zijn. Overigens achten wij het enkel op basis van het beschreven beleid weigeren van een bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning, goed aanvechtbaar bij de Raad van State.

Daarenboven benadeelt het uitgangspunt van de minister de toekomstige gebruiker die graag zijn intrek in een ‘state of the art’ kantoorpand wil nemen, terwijl het ook in strijd is met het (overheids) beleid om duurzaam te bouwen en ‘het nieuwe werken’ te introduceren. Aldus zou het actieprogramma duurzame projectonwikkeling de pas kunnen afsnijden.

Bottom line is dat een groot deel van de leegstaande kantoren niet (meer) voldoet aan de eisen van deze tijd. Deze kantoren kunnen al dan niet tijdelijk nieuwe bestemmingen krijgen, maar zullen op den duur toch gesloopt moeten worden. Ons inziens zou het plan van aanpak om leegstand van kantoren tegen te gaan, zich dan ook meer op sloop en herontwikkeling ter plaatse moeten richten, en niet zozeer op het bemoeilijken of duurder maken van (duurzame) nieuwbouw.

Een mogelijke oplossing kan zijn de oprichting van een fonds, dat binnen een bepaalde gemeente, regio of provincie oude, leegstaande kantoorgebouwen opkoopt. Dat fonds kan worden opgericht door een of meer gemeenten en/of de provincie en/of de rijksoverheid, maar het fonds zou ook gegoten kunnen worden in een publiek-private samenwerking (pps) waarin marktpartijen participeren.

Naar onze mening biedt een dergelijke samenwerking tussen markt en overheid meer soelaas dan de recent ingevoerde Wet kraken en leegstand of nieuwe instrumenten als een verwijderingsbijdrage of een leegstandtaks. Het doel van het fonds is uiteindelijk herontwikkeling of speculatie, met dien verstande dat het fonds de verplichting dient te hebben de leegstand aan te pakken door (tijdelijk) gebruik of sloop. Indien de belegger van een oud leegstaand kantoorgebouw weet dat de nieuwbouwmarkt van kantoren niet op slot gaat, zal deze ook eerder bereid zijn een kantoorgebouw tegen een redelijke marktprijs aan het fonds te verkopen.

Voorwaarden

Om in de toekomst leegstand tegen te gaan, kunnen gemeenten daarnaast bij de uitgifte van grond voorwaarden stellen met betrekking tot leegstand. Er zou voor gekozen kunnen worden om in gemeentelijke erfpacht- en verkoopvoorwaarden een voorziening op te nemen voor het geval zich leegstand voordoet. Een contractuele exploitatie- of gebruiksplicht –zoals die wettelijk ook geldt voor huurders van bedrijfsruimte – voor erfpachters respectievelijk eigenaars, inhoudende dat het gebouw in gebruik dient te zijn. De sanctie daarop kan dan bijvoorbeeld een verplichting tot sloop zijn.

Advocaten bij AKD

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels