artikel

Stimuleren van woningmarkt kan voor een klein bedrag

bouwbreed

Het probleem van starters met financieringsproblemen is voor “een schijntje” op te lossen. Het Rijk kan 40.000 koopstarters startersleningen aanbieden voor woningen van maximaal twee ton, vindt Rob de Wildt.

Enkele maanden terug trok de regering 1,2 miljard uit om de woningmarkt een boostte geven: een fors lagere overdrachtsbelasting, 4 procent korting op iedere woningaankoop. Iedereen blij natuurlijk dat de verhuisketens in de koopmarkt nu stukken goedkoper zijn geworden. De nieuwbouwmarkt beleeft er nog geen plezier aan: die woningen worden opeens relatief duurder.

In de huidige crisis werken de verhuisketens in de woningmarkt echter anders. In gunstiger tijden zat de starter aan het eind van de verhuisketen en werden voor iedere nieuwe koopwoning er meerdere in de bestaande woningmarkt verhandeld. Omdat velen nu eerst hun woning verkopen voordat ze naar iets beters gaan zoeken is deze verhuisketen omgedraaid: de koopstarter die geen woning achterlaat zit nu opeens vooraan in de keten. Die profiteert ook wel van de lagere overdrachtsbelasting en lagere prijzen, maar dat blijkt sinds kort niet genoeg om de krappere financiering op te vangen. De starters die de hele aankoop gefinancierd willen krijgen worden geconfronteerd met sombere inschattingen van hun bestedingsruimte in crisistijd. Ze kunnen daarom de aankoop niet financieren, de banken willen hun forse rentemarges niet op het spel zetten. Zo loopt nu toch de woningmarkt spaak. De verkoop van woningen stagneert over de hele linie, zowel van bestaande woningen als van nieuwbouw omdat de starter als startpunt in de verhuisketen stilvalt.

De woordvoerder van de bankwereld, Boele Staal, legt het probleem terug bij de huiseigenaren: die moeten de prijzen maar verlagen. De banken krijgen dit dan binnenkort als een boemerang terug, want door de dalende prijzen loopt de kwaliteit van hun hypotheekportefeuilles straks zware averij op. De triple-A status van het gros van deze hypotheken is essentieel voor het vertrouwen in de banken.

Achter de hand

Het is jammer dat het Rijk niet een klein beetje van de 1,2 miljard achter de hand gehouden heeft voor andere maatregelen, meer zit er niet in de Woonvisie. Want het probleem van de starters met financieringsproblemen is voor een schijntje daarvan op te lossen. Enkele woningcorporaties en flink wat gemeenten doen dat al door in beperkte mate SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten)-startersleningen te verstrekken aan kopers van hun woningen. Die hoeven de komende drie jaar dan geen rente en aflossing te betalen op maximaal 20 procent van de benodigde financiering. Eventueel kan dit nog worden verlengd als hun inkomen onvoldoende is gegroeid. De armslag van de corporaties is bij financieringshulp echter beperkt, want dat mag alleen voor de doelgroep: de inkomens onder 33.600 euro, terwijl sommige ook nog alleen zittende huurders hiervoor in aanmerking laten komen.

Maar wat als het Rijk voor 40.000 koopstarters deze SVn-starterslening aanbiedt voor woningen van maximaal twee ton (er staan er zo’n 80.000 te koop)? Dat betekent dat het Rijk gedurende drie jaar garant staat voor de rentelast van maximaal 1,6 miljard. Dat kost het Rijk aan rente momenteel ongeveer 1 procent per jaar, dus maximaal zo’n 50 miljoen. Bij de starters bespaart het de topfinancieringsrente over de hele lening en de rente en aflossing over 20 procent van de lening, de financieringskosten zijn wel wat hoger. Dat is al gauw het vijfvoudige van de kosten voor het Rijk, waarvan het Rijk weer meer terugvangt dan het kost door de lagere hypotheekrenteaftrek. Zo bezien kost het niets en kan dit ook gewoon bovenop de 1,2 miljard worden gezet. Ook de nieuwbouwmarkt zal hiervan kunnen profiteren. Het zet bovendien en vooral de vastgelopen verhuisketens weer in werking. Voorwaarde is wel dat de kopers niet tegen te krappe financieringsnormen blijven aanlopen.

Geen risico

De banken lopen geen risico op de verstrekte 80 procent hypotheken, het Rijk overigens ook niet direct omdat de starterslening als tweede hypotheek alleen onder NHG-garantie wordt verstrekt. De maximale extra garantie van 1,6 miljard valt in het niet bij de andere garanties van het Rijk om de banken en de euro in de lucht te houden. Als corporaties hierdoor meer verkopen is een eventuele extra belasting door hen ook beter te betalen. Bij gebleken succes is over een of twee jaar te bezien of de maatregel moet worden doorgezet of juist overbodig is geworden. Wel is er een risico dat het aanzwengelen van de economie van de woningmarkt leidt tot aantrekkende woningprijzen en meer hypotheekrenteaftrek wanneer de verhuisketens in beweging komen. Maar ja, nobody is perfect, en zeker de woningmarkt niet.

Partner RIGO Research en Advies

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels