artikel

Eigenbouw geeft meer zeggenschap

bouwbreed

Landelijk gezien lijkt particulier opdrachtgeverschap geen remedie tegen de crisis in de woningbouw. Maar er zijn gemeenten, zoals Almere, die met aanbod van veel kavels eigenbouw een kans geven, constateren Marijke van de Ham en Geurt Keers.

Stimulering van particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw is al jarenlang rijksbeleid. Tot 2010 gaf het Rijk nog een stimuleringspremie per woning gebouwd naar eigen wens en ontwerp. Nu is er van rijkswege alleen nog een ’expertteam eigenbouw’ en een website Informatiecentrum Eigen Bouw (www.iceb.nl) om gemeenten te ondersteunen die meer aan particulier opdrachtgeverschap willen doen.

Grote steden als Den Haag en Amsterdam ontdekten onlangs particulier opdrachtgeverschap. De projectmatige woningbouw zakte in en beide zien in eigenbouw een houvast om de gronduitgifte van de gemeente weer op gang te brengen.

Crisisbestendig

De aanpak wordt omgekeerd, van aanbod- naar vraaggestuurd bouwen. De bewoners/bouwers krijgen het in deze gemeenten meer voor het zeggen, terwijl voordien gemeentebestuurders, ambtenaren en projectontwikkelaars uitmaakten hoe bewoners moesten wonen. Particulier opdrachtgeverschap zou de gemeenten zo door de crisis helpen. Maar is particulier opdrachtgeverschap wel zo crisisbestendig zoals sommige steden menen? Het idee van crisisbestendigheid kwam op, omdat eigen bouwprojecten niet direct tot stilstand kwamen in de huidige recessie. Landelijke cijfers laten echter zien deze vorm van ontwikkeling zich niet veel anders ontwikkelt dan de projectmatige bouw.

De daling van 50 procent bij eigenbouw en van zelfs 60 procent bij projectmatige bouw, vanaf begin 2008 tot het eerste kwartaal van 2009, is natuurlijk enorm. De markt laat vanaf het derde kwartaal van 2009 weer een stijgende lijn zien. Het aantal verkochte kavels en projectmatige nieuwe koophuizen heeft eind 2010 nog net niet het niveau bereikt van begin 2008. Het herstel van de projectmatige bouw hapert echter weer sinds het voorjaar van 2011.

De markt voor particulier opdrachtgeverschap heeft in de afgelopen drie jaar maar iets minder onder druk gestaan door de economische crisis en lijkt dus landelijk gezien geen remedie tegen de crisis in de woningbouw. Per gemeente kan dit echter wel verschillen, door de mate waarin de gemeente de markt voor eigenbouw bedient.

In Almere bijvoorbeeld is de afzet van kavels voor particulier opdrachtgeverschap in vijf jaar tijd ruim vertienvoudigd. In 2005 werden 22 nieuwe woningen door particulieren gerealiseerd (twee procent van de nieuwbouw), in 2010 was dit opgelopen tot 258 woningen (zestien procent).

Het geheim van deze ontwikkeling is: particulier opdrachtgeverschap met aanbod van veel kavels een kans geven. Er is in beginsel meer vraag naar eigenbouw dan er kavels worden aangeboden. In steden heeft 20 procent van de bovenmodale huizenkopers belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap. Dit aandeel neemt toe naarmate de gemeente kleiner wordt (bijna 50 procent in gemeenten met minder dan 25.000 inwoners). Kavelbouw voor dure vrijstaande huizen is daar traditie, maar bedient landelijk gezien de vraag van eigenbouwers voor een deel.

Differentiatie

Als een gemeente de markt voor particulier opdrachtgeverschap wil aanboren, is differentiatie van het aanbod nodig, zoals bij projectmatige bouw gebruikelijk is, naar prijsklasse en woningtype. Geïnteresseerden hebben een sterke voorkeur voor vrijstaande woningen (65 procent) in segmenten boven 350.000 euro. Niettemin wil ongeveer een kwart een halfvrijstaande woning bouwen, terwijl een op de acht middelduur wil bouwen of in een collectief. Zij hebben een sterke voorkeur voor traditionele architectuur (70 procent) en een aanzienlijk deel heeft belangstelling voor cataloguswoningen (landelijk circa 40 procent).

Almere heeft hiernaar gehandeld door zelfs rijtjeshuizen met prijzen onder 180.000 euro inclusief de kavel, aan te bieden.

Naarstig

In steden die weinig ruimte gaven aan zelfbouw zijn er dus inderdaad kansen voor meer particulier opdrachtgeverschap. Amsterdam is nu naarstig op zoek naar locaties voor 1200 kavels. Dat is lastig, want bijna alle bouwgrond ligt kant en klaar voor appartementen (circa 10.000 stuks). Die programma’s omzetten in kavels voor grondgebonden woningen kost tijd en geld. Amsterdam zoekt daarom vooral mensen die collectief een appartementengebouw willen realiseren.

En daar begint het geregel weer. De woningbouw in Amsterdam is ingezakt, doordat er te veel bouwplannen met dure koopappartementen werden aangeboden. Meer particulier opdrachtgeverschap betekent meer zeggenschap van bewoners en zelfs in Amsterdam betekent dat de bouw van meer grondgebonden woningen, als de bewoners het echt voor het zeggen krijgen. Anders wijkt een flink deel van de eigenbouwers uit naar gemeenten waar woonwensen meer meetellen in het beleid.

Werkzaam bij RIGO Research en Advies, Amsterdam

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels