artikel

Verleg focus naar levensduurdenken

bouwbreed Premium

Vasthouden aan groeidenken in een niet verder groeiende markt kan niet meer. Een ontwikkeling naar langetermijndenken en een benadering waarin de gebruiker centraal wordt gesteld is de oplossing.

Nederland ligt er prachtig bij. De Nederlandse infrastructuur en bebouwde leefomgeving behoren tot de beste van de wereld. Inmiddels is circa 15 procent van het Nederlandse grondoppervlak bebouwd. Doordat de afgelopen decennia de vastgoedmarkt werd gekenmerkt door een explosieve groei van de vraag, was niet de afnemer, maar de aanbieder koning. Deze aanbodgestuurde aanpak heeft ons gebracht tot waar we nu zijn: er is veel moois ontwikkeld en gebouwd. Maar nu staat 14 procent van alle kantoren leeg, zit de woningmarkt verstopt en is de omzet van de top 10 van de Nederlandse bouwondernemingen met een derde afgenomen ten opzichte van 2008.

Onvoorspelbaar

Het roer moet om. Vergrijzing, economische crisis, schaarste van grondstoffen en klimaatverandering vragen om een andere aanpak. Er werken nieuwe mechanismen in een systeem dat niet meer gesloten en voorspelbaar is, maar open en hoogst onvoorspelbaar. Het traditionele marktmodel past daar niet bij. Opdrachtgevers hebben nu minder geld te besteden en kijken veelal alleen naar de laagste prijs, opdrachtnemers concurreren sterk op prijs. Er is onvoldoende aandacht voor toegevoegde en maatschappelijke waarde; investeerders en beleggers zitten met leegstand en af te boeken vastgoedwaarde; financiers worden meer en meer risicomijdend en bouwers maken te veel faalkosten en kennen een noodgedwongen focus op de korte termijn. Als wordt vastgehouden aan groeidenken in een niet verder groeiende markt, dan leidt dit tot een veldslag. De eindgebruiker krijgt uiteindelijk geen waarde geleverd, maar betaalt daarvoor wel de meerprijs. De oplossing is gelegen in een ontwikkeling naar langetermijndenken en een benadering waarin de gebruiker en haar gebruikerswaarde centraal worden gesteld. De betrokkenheid van de ontwikkel- en bouwsector als leverancier van oplossingen kan niet stoppen bij de oplevering van werken. De sector moet zich bewust worden van de gebruikerswaarde die het creëert. De gebruikersbehoefte en de wijze waarop hieraan tegemoet wordt gekomen moet centraal komen te staan. De behoefte is niet het gebouw, maar de functie die het vervult in de dynamiek van de omgeving. Ook de rol van financiers vraagt om heroriëntatie. Dit alles leidt onvermijdelijk tot een bezinning op een lange termijn strategie en daarmee ook op duurzaamheid, in de breedste zin van het woord.

Levenscyclus

De marktverhoudingen verschuiven van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd. Daarnaast zal de focus op levensduurdoen de (maatschappelijke) waardeontwikkeling positief stimuleren. Al deze ontwikkelingen verleggen de focus van de oplevering naar de levenscyclus van een voorziening. Waardecreatie op de lange termijn voor de gebruiker wordt daarmee veiliggesteld. Traditionele objectfinanciering maakt plaats voor businessmodellen gebaseerd op exploitatiekosten in relatie tot de levensduur.

Het businessmodel gebaseerd op traditioneel marktdenken moet op de schop. Vernieuwing is noodzakelijk. Andere financieringsconstructies, focus op de klant, lange termijn denken en een focus op kwaliteit zijn een logisch gevolg. Wij nodigen de sector uit levensduurdenken en doen aan te grijpen.

Auteurs zijn respectievelijk eigenaar Bennema vastgoed, eigenaar Vaessen algemeen bouwbedrijf, procesmanagers Vernieuwing Bouw en segmentleider Building & Construction bij KPMG

22 september organiseert Vernieuwing Bouw de bijeenkomst ‘Levensduurdenken en doen, wie durft?’

Reageer op dit artikel