artikel

Corporatie moet leidende rol nemen

bouwbreed Premium

De omstandigheden in de gebiedsontwikkeling zijn de afgelopen jaren sterk veranderd. Gebiedsontwikkeling moet anders, vindt Els Le Large. Woningcorporaties kunnen daarin een belangrijke rol spelen.

De aanpak van gebiedsontwikkeling zal moeten veranderen. Grootse plannen behoren tot het verleden. Gebiedsontwikkeling vindt voortaan in kleinere stappen plaats, waarbij vele partijen met een diversiteit aan ideeën en motieven zijn betrokken. Dit is een kans voor kleine partijen en vormt een uitdaging voor nieuwe technieken, andere beleidskaders en financieringsconstructies.

Maar niet alles verandert. De sociale opgave, leefbaarheid, renovatie en onderhoud blijven belangrijk. De investeringen gaan gewoon door. Onder de huidige omstandigheden levert dat een behoorlijke uitdaging op. We moeten niet beknibbelen op beheer en onderhoud, want dan creëren we de nieuwe Vogelaarwijken van de toekomst.

Spelverdeler

Het blijft dus belangrijk dat iemand de leiding neemt in gebiedsontwikkeling. Maar gemeenten en ontwikkelaars likken hun wonden. Te zwak, te ziek, te misselijk. De corporatie is aan de beurt en moet spelverdeler worden. Corporaties hebben immers een unieke positie. Zij hebben de beste kaarten in handen om een leidende rol in de gebiedsontwikkeling te nemen. Er is geen andere partij met zo veel relaties. Dankzij de huurders hebben ze een directe relatie met de halve stad. Ook beschikken ze over een sleutelpositie met lokale verankering (bijvoorbeeld VHV in Arnhem, een puur Arnhemse corporatie) en kennis. Soms is een corporatie de grootste woningeigenaar (Welbions in Hengelo bezit een derde van de totale voorraad). Tot slot vindt er al een verschuiving plaats van aandacht van uitlegontwikkeling, naar herstructurering en centrumontwikkeling. Daar speelt de corporatie als vanzelfsprekend een rol bij.

Corporaties moeten het spel aan de vraagkant verdelen (de huidige en toekomstige bewoner, de klant). En het spel aan de aanbodkant verdelen (de woningen, voorzieningen, diensten en de andere partijen).

Aan de vraagkant zet de spelverdelende corporatie de gebruiker aan het roer. Maar welke corporatie kent haar huurders? Zijn het alleen adressen waar elke maand automatisch van wordt geïncasseerd? Corporaties hebben veel informatie over klanten waardoor ze goud in handen hebben. Ze moeten dat verzilveren. Ze moeten gebruik maken van die informatie en hun klanten leren kennen en anticiperen op hun behoeften. Dat vereist marketing, wat meer inhoudt dan een krantje of een website. Het gaat over een duurzame relatie met de klant vanuit alle lagen van het bedrijf: van ontwikkelaar tot beheerder, van onderhoudsman tot directeur.

Aan de aanbodkant moeten corporaties partijen verbinden, allianties maken. Als partijen in die alliantie zien we bijvoorbeeld ontwikkelaars met specifieke kennis (bijvoorbeeld van winkelontwikkeling of woon-zorgcomplexen). Natuurlijk blijft de gemeente een belangrijke partner.

Urgentie

Om allianties te maken, is het belangrijk om de urgentie duidelijk te maken en commitment te krijgen. De maatschappelijke kosten-batenanalyse (mkba) kan daarbij helpen. Dat is een instrument om de social return on investment te toetsen. Het geeft partijen inzicht in de harde en zachte kosten en opbrengsten van het project. Niet alleen de kosten en opbrengsten in geld, maar ook de maatschappelijke waarde van een project worden zichtbaar gemaakt.

Om allianties te maken, moeten de wederzijdse belangen van verschillende partijen worden gevonden. Hiervoor is de mutual gains methode goed toe te passen. Door deze methode van onderhandelen maken partijen hun belangen helder. Met die kennis zoeken ze naar de wederzijdse belangen om zodoende een duurzaam resultaat uit de onderhandelingen te krijgen.

Deze nieuwe, centrale rol voor corporaties in toekomstvaste gebiedsontwikkeling is weliswaar een uitdaging, maar wel één waar de corporaties goed voor gepositioneerd staan!

De auteur is jurist bij DHV en adviseert gemeenten, ontwikkelaars en corporaties over ontwikkelingsstrategieën en de juridische en procesmatige aspecten van gebiedsontwikkeling

Reageer op dit artikel