artikel

Stem projecten meer op elkaar af

bouwbreed Premium

De markt vraagt van gemeenten en marktpartijen dat zij sneller inspelen op de behoeften van woonconsument en ondernemers. Volgens Marloes Wiefferink kan de programmatische sturing op projecten beter door middel van een programma dat een overzicht geeft van alle projecten die binnen een gemeente spelen. Gemeenten lopen grote financiële risico’s bij de ontwikkeling van nieuwe […]

De markt vraagt van gemeenten en marktpartijen dat zij sneller inspelen op de behoeften van woonconsument en ondernemers. Volgens Marloes Wiefferink kan de programmatische sturing op projecten beter door middel van een programma dat een overzicht geeft van alle projecten die binnen een gemeente spelen.

Gemeenten lopen grote financiële risico’s bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen. Uit onderzoek van Saxion Hogeschool en advies- en ingenieursbureau DHV naar vijf gemeenten in Twente blijkt dat de afdelingen volkshuisvesting, Economische Zaken en het grondbedrijf beter kunnen samenwerken. De gemeenten gaan vaak uit van onrealistische prognoses voor de vraag naar nieuwe woningen en bedrijven. Hierdoor lopen ze het risico dat ze grond aankopen, die uiteindelijk nooit wordt ontwikkeld. Gevolg daarvan is dat financiële reserves van de grondbedrijven verdampen. Centrale doelstelling

Het evaluatieonderzoek besloeg de periode 2003 tot en met 2009, waarbij de centrale doelstelling was: wat kunnen we leren van het verleden? Uit het onderzoek blijkt dat de gebiedsontwikkelingsketen niet goed werkt. Deze begint met monitoring van de gerealiseerde en actuele behoefte, en een prognose van de toekomstige vraag naar stedelijke functies: Daarop wordt vervolgens op regionaal niveau en per gemeente politiek-bestuurlijk een ambitie gebaseerd, die ruimtelijk wordt vertaald in een kwantitatief programma. Op basis van dit programma gaat de gemeente grond kopen. Deze wordt niet direct ontwikkeld, maar houdt de gemeente vaak jaren in bezit. De gronden staan dan als kostenpost op de jaarrekening. De prognoses waren veelal gebaseerd op de historische uitgifte voor bedrijventerreinen. Ze legden onvoldoende de relatie met de daadwerkelijke vraag naar woningen of bedrijventerreinen. De monitoring van de actuele behoefte schoot tekort. Wanneer meerdere prognoses beschikbaar waren, werd in veel gevallen uitgegaan van de meest optimistische prognose.

Gemeenten gingen niet kritisch genoeg om met prognoses en de afdelingen communiceerden er onvoldoende over. Dit speelde vooral binnen grote gemeenten. Bij het aankopen van strategische gronden door grondzaken werd niet altijd voldoende rekening gehouden met de bouwprogrammering van de afdelingen Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken. Het was binnen gemeentelijke organisaties soms onduidelijk wie ambtelijk verantwoordelijk was voor de beheersing en het onderling afstemmen van de vele bouwprojecten. Daarnaast was er sprake van een politieke ambitie, die verder reikte dan de strikt noodzakelijke vraag naar woningen op basis van de eigen bevolkingsontwikkeling per gemeente. Door onvoldoende interne afstemming en te hoge politieke ambitie ontstaat het risico dat een gemeente te veel gronden aankoopt, die niet of veel later dan verwacht tot ontwikkeling komen. Hierdoor is er op dit moment sprake van het verdampen van financiële reserves binnen grondbedrijven. Gemeenten hebben geen geld meer voor nieuwe ontwikkelingen en in sommige gevallen zelfs geen financiële ruimte om nieuwe risico’s op te kunnen vangen. Bij gebiedsontwikkeling en grondbeleid geldt dat gemeenten moeten uitgaan van realistische verwachtingen op basis van monitoring van vraag, aanbod en realisatie. Deze monitoring dient gestructureerd plaats te vinden met een hoge frequentie. De markt vraagt van gemeenten en marktpartijen dat zij sneller inspelen op de behoeften van de woonconsument en ondernemers.

Voordelen

De programmatische sturing op projecten kan beter door middel van een projectenprogramma. Dit geeft een overzicht van alle projecten die binnen één gemeente spelen. Uiteindelijk heeft dit twee grote voordelen: overzicht en sturingsmogelijkheden binnen één gemeente en het is een instrument dat de regionale afstemming tussen gemeenten vergemakkelijkt. In grondexploitaties worden aannames gedaan voor de planning van de kosten en opbrengsten. Deze dienen in lijn te zijn met de programmering van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Economische Zaken. Het ter discussie stellen van prognoses, programmering en de financiële vertaling moet leiden tot een betere risicobeheersing van de financiële positie van de gemeente. De grote Twentse gemeenten maken hier werk van. Ze zijn in 2010 begonnen om de gebiedsontwikkelingsketen efficiënter te maken. De volgende stap is het invoeren van een projectenprogramma, waardoor meer afstemming tussen verschillende projecten ontstaat.

Docent/onderzoeker bij Kenniscentrum Leefomgeving van Saxion en adviseur grondbeleid en gebiedsexploitatie bij DHV

Reageer op dit artikel