artikel

Naar een duurzame kantorenmarkt

bouwbreed

Aangemoedigd door de Twee Kamer lanceerde minister Huizinga onlangs enkele ideeën om de leegstand op de kantorenmarkt aan te pakken. Een goed initiatief, maar er is meer nodig voor een duurzame kantorenmarkt.

De Nederlandse kantorenmarkt kampt al jarenlang met een chronische leegstand.
Op een kantorenvoorraad van ruim 46 miljoen m2 staat inmiddels meer dan 6
miljoen m2 leeg, waarvan ongeveer 3 miljoen langer dan drie jaar. Het grootste
gedeelte van die structurele leegstand betreft verouderde kantoorgebouwen op
locaties waarvoor weinig animo meer bestaat. Het zijn voor een belangrijk deel
panden uit de jaren zeventig en tachtig, gelegen in mono-functionele
bedrijfszones aan de randen van de steden en langs de autowegen. Gebouwd in
tijden met een groot tekort aan kantoorruimte, maar nu tevergeefs wachtend op
nieuwe gebruikers. Aan goede, centraal gelegen kantoren nabij openbaar vervoer
en andere voorzieningen bestaat nog geen significant overschot. Wat dat betreft
is er duidelijk sprake van een tweedeling op de kantorenmarkt en die verscherpt
zich.

Om te voorkomen dat de leegstand verder oploopt, pleitte minister Huizinga er
onlangs voor dat gemeenten voortaan uitsluitend nog aan nieuwe gebieden buiten
de bebouwde kom de bestemming “kantoren” mag geven, als er geen andere locaties
meer in de gemeente aanwezig zijn die nog ruimte bieden aan nieuwe kantoren. Een
pleidooi waar in algemene zin eigenlijk weinig tegen in te brengen is, aangezien
er voor de komende jaren voldoende locaties voorhanden zijn waar nog kantoren
gebouwd kunnen worden. Provincies en gemeenten reageerden hier onmiddellijk
afwijzend op; zij zijn van mening dat het rijk zich niet moet bemoeien met het
kantorenbeleid. Wij stellen voor een andere houding aan te nemen en de handen
juist ineen te slaan om de kantorenmarkt terug in balans te brengen. Natuurlijk
is er geen beleid gewassen tegen de huidige conjuncturele terugslag, maar dit is
wél het moment om de structurele leegstand aan te pakken, die ook tijdens de
hoogconjunctuur al zeer hoog was.

Een belangrijk knelpunt op de kantorenmarkt is dat veel gemeenten de
afgelopen jaren voor een belangrijk deel van hun inkomsten afhankelijk zijn
geworden van de gronduitgifte ten behoefte van nieuwe kantoren en woningen en
elk hun eigen vestigingsbeleid volgden. Die praktijk moet doorbroken worden,
want zolang de ongebreidelde, inkomsten gedreven gronduitgifte doorgaat blijft
de kantorenmarkt zwak. Wij vinden het noodzakelijk dat gemeenten hun
gronduitgifte ten behoeve van kantoren onderling gaan afstemmen en besluiten om
de gronduitgifte te beperken tot locaties waar de vraag naar kantoorruimte nog
aantoonbaar aanwezig is. Provincies zullen door middel van hun structuurvisie,
een nieuw en krachtig RO-instrument waar zij de beschikking over hebben gekregen
met de nieuwe Wro, dit beleid zo nodig moeten afdwingen. Daarmee komt dan ook
een einde aan het geleur van gemeenten met kantorenlocaties, waarvan duidelijk
is dat ze weinig toekomst¬perspectief hebben. Het is helder dat hierdoor sommige
gemeenten inkomsten zullen gaan mislopen. Onderlinge verevening moet daarbij een
oplossing bieden.

Uitsluitend de uitgifte van gronden op minder aantrekkelijke locaties aan
banden leggen, is niet voldoende. Tegelijkertijd zullen partijen de handen ineen
moeten slaan waar het gaat om de aanpak van verouderde kantorenlocaties. Nadat
overeenstemming is verkregen om welke locaties het gaat, moet gericht beleid
wordt ingezet dat stimuleert dat de daar aanwezige verouderde en veelal
leegstaande kantoren worden herontwikkeld. Dat zal soms inhouden dat oude
kantoren worden omgebouwd. Bijvoorbeeld tot studentenhuisvesting of – na de
nodige aanpassingen – tot nieuwe kantoren. Maar in veel gevallen zijn die oude
gebouwen daar niet geschikt voor of zijn de kosten veel te hoog om te
transformeren. Dan rest uiteindelijk niets anders dan sloop, waarna eventueel
nieuwbouw ten behoeve van andere functies kan plaatsvinden. Uiteraard zullen de
bezitters van die verouderde kantoren daartoe gestimuleerd en verleid moeten
worden. Dat zal met een mix van honing en azijn moeten. Snelle beslissers op die
locaties zouden bijvoorbeeld moeten kunnen profiteren van fiscale voordelen,
zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting en mogelijkheden om versneld af te
schrijven en verliezen te compenseren. Trage partijen kunnen – na jaren van
leegstand – geprikkeld worden door een forse leegstandsheffing of door beperking
van verliescompensatie. Hier hoort ook bij het afdwingen bij eigenaren de
gebouwen en omgeving te onderhouden; te vaak wordt genoegen genomen met
verwaarlozing waarmee de kansen voor een locatie nog verder afnemen.

Overigens kan het geen kwaad om ook eens kritisch te kijken naar de
gebruikers van kantoren en naar hun redenen om voor een nieuw kantoor te kiezen.
De indruk bestaat dat in de afgelopen jaren kantoorhoudende organisaties soms
uitsluitend uit financiële overwegingen voor een nieuw kantoor kozen. Soms
leidde dat er toe dat in de onmiddellijke nabijheid van het bestaande kantoor
een nieuw gebouw werd neergezet. De vraag is hoeveel nieuwbouw in zo’n situatie
nu daadwerkelijk toevoegt en ook hoe het komt dat het marktmechanisme kennelijk
onvoldoende werkt om de bezitters van het leeg achterblijvende kantoor tot een
concurrerend aanbod te bewegen.

In sommige kantorenmarkten zal wellicht tijdelijk besloten worden om
nieuwbouw van kantoren uitsluitend nog toe te staan als tegelijkertijd ook een
verouderd kantoor wordt herontwikkeld of uit de markt worden genomen. Van groot
belang is echter dat de markt niet geheel op slot gaat en dat nieuwbouw ook in
de komende jaren mogelijk blijft. Organisaties veranderen en daarmee hun eisen
aan hun huisvesting. De kantoren uit de jaren zeventig en tachtig voldoen vaak
niet meer aan de huidige eisen. Het kantoor wordt steeds meer een
ontmoetingsplek en steeds minder een verzameling zweetkamertjes. Steeds meer
jonge werknemers laten privé en werk in elkaar overlopen en zij vinden dat ook
vanzelfsprekend. Voor een deel werken ze thuis of onderweg. Het kantoor dient
steeds meer om bij te praten met collega’s en om te overleggen.
Kantoorhuisvesting moet aan die wensen tegemoetkomen. Dat vraag om andere
concepten, andere indelingen en functionaliteiten. En om andere werkomgevingen,
in de nabijheid van openbaar vervoer met een breed pallet aan voorzieningen en
met een aangenaam, gemengd verblijfsmilieu. Wanneer Nederland met haar sterke
oriëntatie op de dienstensector ook internationaal mee wil blijven tellen, dan
zullen we ruimte moeten blijven bieden aan vernieuwing van onze
kantorenvoorraad.

Overigens is ook op dit moment – ondanks de crisis – die vernieuwing nog niet
geheel tot stilstand gekomen. Zo werd ook in 2009, zo blijkt uit onderzoek dat
binnenkort door de NEPROM zal worden afgerond, nog de bouw van ongeveer 70
nieuwe kantoren te zijn gestart, met een totale oppervlakte van ruim 800.000 m2.
Ten opzichte van de totale, bestaande kantorenvoorraad gaat het slechts om ruim
1,5% aan nieuwe toevoeging. Maar die vernieuwing is wel van essentieel belang,
willen we ook in de toekomst over kantoren beschikken die aantrekkelijk zijn
voor ons nationaal bedrijfsleven.

Ook vanuit duurzaamheidperspectief is ruimte voor dynamiek op de
kantorenmarkt bittere noodzaak. Verkenningen hebben laten zien dat vanuit de
energiebalans het in de meeste gevallen de voorkeur verdient verouderde gebouwen
met een hoog energiegebruik ingrijpend te renoveren of te slopen en dat nieuwe,
energiezuinige kantoren worden teruggebouwd. De oude kantoorgebouwen kunnen ook
niet meer aan de ambitieuze duurzaamheideisen van de toekomstige markt voldoen.
Om die verduurzaming te stimuleren, dient het rijk heel gericht instrumentarium
in te zetten. De huidige zogenoemde Groenregeling, die sinds kort in aangepaste
vorm van kracht is geworden, doet dat nog veel te weinig. Naar schatting maakt
slechts zo’n 10% van de nieuwbouw kantoren gebruik van die regeling. Een gemiste
kans. Juist in deze tijd van crisis zou het goed zijn als het rijk duurzame,
nieuwe kantoren een extra steuntje in de rug geeft. Verduurzaming en
crisisbestrijding zouden wat dat betreft hand in hand moeten gaan. De technieken
voor duurzame kantoren zijn voorhanden. En ook beleggers melden dat gebruikers
van kantoren in snel tempo steeds meer waarde aan duurzaamheid gaan hechten.
NEPROM-leden zijn graag bereid om samen met het Rijk, gemeenten, beleggers en
gebruikers een voortrekkersrol te vervullen bij het verduurzamen van de
kantorenmarkt.

Rudy Stroink en Jan Fokkema, respectievelijk bestuurslid en
directeur NEPROM (Vereniging van projectontwikkelaars).

De NEPROM organiseert in samenwerking met VNG en BNA op 20 mei in Rotterdam
het Groene Lente Festival over duurzame vastgoed- en gebiedsontwikkeling, waar
in verschillende workshops gedebatteerd wordt over onder andere de aanpak van de
leegstand op de kantorenmarkt en over het rendement van duurzame kantoren.

Meer informatie en aanmelding
www.groenelente.nl

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels